Апартаменты — в чём различия от обычной недвижимости
3/5 - (22 голоса)
На первый взгляд, апартаменты мало чем отличаются от квартир: в них может быть предусмотрено всё необходимое для жизни, жильцы здесь могут получить временную прописку. Однако на самом деле речь идёт об особых объектах недвижимости.
1. Апартаменты и квартиры — чем похожи и чем отличаются
Сходные между ними черты:
Имеются жилые комнаты, кухни, санузлы;
В них можно проживать и получать прописку;
С точки зрения закона апартаменты и квартиры являются разными видами недвижимости. Апартаменты являются одним из видов коммерческой недвижимости. С другой стороны, отсутствует точная юридическая формулировка термина «апартаменты».
Единственное упоминание на эту тему в официальных документах содержится в приказе Министерства Культуры № 1488 от 3 декабря 2012 года. Этот документ посвящён классификации туристических объектов недвижимости.
Здесь сказано, что к рассматриваемой категории относят номер, в составе которого имеется две или большее количество комнат. Его общая площадь не может быть меньше 40 м2. Номер может находиться в составе гостиницы, санатория, дома отдыха, мотеля и других подобных зданий. Отмечается, что здесь должно быть всё, что необходимо для проживания людей. Речь идёт только о временном пребывании.
То есть имеется официальный документ, поясняющий понятие апартаменты, но его статус недостаточен для официального использования этой информации в качестве юридической нормы.
2. Домовые общие помещения
При покупке квартиры владелец становится совладельцем общих помещений дома: лестничной клетки, подвальных и чердачных помещений, крыши, прилегающей к дому территории. Например, то выражается в том, что нельзя устроить в подвале фитнес-центр, не получив разрешения от всех владельцев квартир.
Если были куплены апартаменты, вопрос о том, какая собственность является общей, прямо юридически не урегулирован. Существует судебное решение Верховного Суда (№ 64 от 23 июля 2009 г.), в котором сказано, что владельцы апартаментов также, как и в жилых домах, являются собственниками общих помещений и прилегающей территории. Он утверждал это с той точки зрения, что жильцы обязаны оплачивать содержание таких помещений.
Судебная практика является неоднозначной. Для того, чтобы прояснить спорные вопросы, необходимо регламентировать их в заключённых договорах.
3. Управление
Управление жилым домом осуществляет ТСЖ или управляющая компания. В этом случае каждый владелец недвижимости имеет свой голос. Он имеет право агитировать за свою точку зрения, уговаривать сторонников проголосовать за определённое решение.
Дом с апартаментами представляет собой коммерческую недвижимость. У него может быть один или несколько собственников. Обычно тот, кто имеет большей долей собственности единолично принимает решения. Например, если он захочет сделать гостиницу, то ему никто помешать не сможет. Если человек живёт в этом доме, то такого рода решение может существенно изменить условия его проживания.
Такой собственник может изменить тарифы для проживающих, выбрать более подходящую для него управляющую компанию, использовать придомовой участок по своему усмотрению.
4. Предоставление вычета
Например, при покупке квартиры можно получить налоговый вычет 260 тысяч рублей на человека. Например, супружеская пара, которая не пользовалась такой возможностью ранее, может рассчитывать на 520 тысяч рублей. Если жильё покупалось в ипотеку, то доступен вычет с процентов в размере 320 тысяч руб.
При предоставлении вычета с указанной суммы рассчитывается налог в соответствии с действующей ставкой (она составляет 13%). На указанную сумму снижаются обязательства по подоходному налогу.
При покупке апартаментов указанные вычеты предоставлены не будут. Это существенно увеличивает затраты на приобретение недвижимости.
5. Экология
Иногда для создания апартаментов используют старые промышленные здания. Например, там могло когда-то располагаться предприятие химической промышленности. В таком случае даже спустя годы этот район нельзя считать экологически безопасным.
Приобретая помещения, надо проверять, что здесь было расположено раньше. Если здесь ранее были сложные экологические условия, то от покупки лучше отказаться. Срок распада вредных веществ иногда может исчисляться десятилетиями.
6. Государственная поддержка
При рождении второго ребёнка семья может рассчитывать на получение материнского капитала. Его использование может быть строго целевым. Одним из вариантов использования может быть покупка жилья. Некоторые берут ипотечный кредит, причём материнский капитал тратится для погашения начального взноса.
Для покупки апартаментов воспользоваться материнским капиталом невозможно, так как речь идёт о приобретении коммерческой недвижимости.
Для покупки квартиры при рождении второго или третьего ребёнка можно взять льготную ипотеку. При этом придётся платить только 6% годовых. Для апартаментов такие условия не предусматриваются. При этом не имеет значения, сколько детей у супружеской пары и как долго они здесь собираются жить.
7. Регистрация детей в апартаментах
Прописка детей в апартаментах позволит получать от государства предусмотренную законодательством помощь. Однако ни при каких условиях прописка несовершеннолетних здесь не разрешена. Например, это означает, что заниматься детским садиком придётся по месту постоянной регистрации.
В квартире можно прописать ребёнка возрастом до 14 лет без согласия других собственников жилья. Если он будет старше, то у всех их потребуется получить согласие.
8. Коммунальные платежи
Если предоставляется электроэнергия, то в квартирах за неё платят по тарифам для населения. В апартаментах цены рассчитываются по нормативам для коммерческой недвижимости.
В случае, если цены за коммунальные услуги несправедливо завышены, то владелец квартиры в жилом доме имеет средства добиться справедливости и заставить пересчитать квитанцию в соответствии с действующими нормами. При проживании в коммерческой недвижимости отстоять свои права практически невозможно.
В обычных домах взимается плата на капитальный ремонт. Когда наступит для него срок, существенная часть платы уже будет внесена. Если такой ремонт будет производиться в доме, где находятся апартаменты, свою долю компенсации за ремонт жильцам придётся заплатить сразу.
9. Отношения с соседями
В жилых домах существует обязательные правила, которых должны придерживаться соседи по отношению друг к другу. Если кто-то демонстративно нарушает их, его можно призвать к порядку. Например те, кто будет сильно шуметь ночью, могут быть наказаны.
При проживании в апартаментах такого рода ограничения отсутствуют. Здесь можно шуметь по ночам, при этом никакие юридические нормы по ограничению шума не действуют.
Соседи могут использовать своё жильё для коммерческих целей. При этом обстановка изменится, но повлиять на это невозможно. В этом случае действуют законодательные нормы, предназначенные для коммерческой, а не для жилой собственности.
10. Достоинства и недостатки апартаментов
Плюсы:
В некоторых случаях можно официально зарегистрироваться.
В апартаментах можно комфортно проживать в течение длительного времени.
Они могут располагаться в деловом районе города, позволяя жить недалеко от рабочего места.
Покупка стоит дешевле по сравнению с квартирами. Обычно разница составляет 20-25%. Это выгодный объект для сдачи в аренду. Обычно её стоимость выше, чем при сдаче жилья.
Эти помещения обычно расположены в красивых и живописных районах города.
Внутри часто используется свободная планировка, которая помогает придать комнате оригинальный и стильный вид.
Минусы:
Регистрация здесь может быть только временной. Постоянную получить невозможно. Временная возможна только для совершеннолетних в апартаментах гостиничного типа (их на рынка не более 10-15%). Для зданий другого типа даже временная регистрация невозможна.
Стоимость проживания выше, чем в квартире. Это связано с тем, что стоимость коммунальных услуг определяется с учётом коэффициентов для коммерческой недвижимости.
При использовании апартаментов не применяются нормы, регулирующие шумоизоляцию, освещённость и аналогичные характеристики.
Если произойдёт банкротство дольщика, то для собственников апартаментов отсутствуют гарантии, предусмотренные в аналогичных случаях для покупателей жилья. Они в большинстве случаев могут рассчитывать только на неполную денежную компенсацию.
Если производится собственная перепланировка квартиры, потребуется провести все необходимые согласования с учётом норм, относящихся к коммерческой недвижимости.
При взыскании долгов из единственного жилья выселение невозможно, однако если речь идёт об апартаментах, то их конфискация будет законной.
Здесь часто недостаточно продуманная инфраструктура. Нужно учитывать, что в большинстве случаев эта недвижимость рассчитана на деловых людей.
Поэтому рядом будут фитнес-центры, магазины, бары, но не детские сады, школы, больницы. Конечно, это правило иногда нарушается.
В рассматриваемом случае налог на имущество будет выше, чем при владении жилой квартирой.
Жилец делает тот выбор, который наилучшим образом соответствует его конкретной ситуации. Важно учитывать, что по документам речь не идёт о жилых помещениях, а о гостиничных или деловых зданиях. Это может привести к тому, что проживание здесь потребует дополнительных мер при решении обычных вопросов: получения ИНН или устройства ребёнка в садик.
11. Как выбрать апартаменты
Допускается приобретение такой недвижимости в рамках долевого строительства. Такой способ позволяет существенно уменьшить её стоимость. Однако иногда может возникнуть ситуация, когда застройщик становится банкротом. В этом случае те, кто приобретает коммерческую недвижимость, рискуют сильнее по сравнению с покупателями жилья.
Поэтому необходимо максимально снизить риск возникновения такой проблемы. Для этого нужно внимательно отнестись к выбору застройщика. Важно поинтересоваться тем, насколько давно он работает, какая у него репутация. Обращают внимание на наличие инфраструктуры в микрорайоне, качество подъездных дорог.
Нужно обратить внимание на финансовую сторону дела:
Надо предварительно выяснить типичную стоимость апартаментов, аналогичных по своим качествам нужному.
Необходимо уточнить, насколько будет велика стоимость коммунальных услуг.
Важно учитывать, что стоимость ЖКУ может вдвое превышать ту, которая используется при их оплате в квартирах и жилых домах.
12. Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение
Существует юридическая процедура, при помощи которой это можно сделать. Однако одним из шагов является переоформление всего здания как жилого дома. Только после этого можно сделать апартаменты жилыми. При этом существует ряд технических требований, которые должны быть выполнены. На практике сделать переоформление очень сложно.
Заключение
Приобретение апартаментов выгодно из-за их расположения и более низкой стоимости. Если речь идёт о том, чтобы создать семью и растить детей, то лучше воспользоваться для проживания квартирой. Апартаменты могут стать местом для размещения бизнеса офиса, небольшой гостиницы или магазина.
Смотрите также видео "Не покупайте Апартаменты, пока не посмотрите это видео!":
Смотрите также видео "Чем апартаменты отличаются от квартиры? Минусы и плюсы апартаментов":
