В большинстве случаев покупка жилья происходит с использованием заёмных средств — ипотеки. В этой статье мы подробно поговорим, что такое ипотека, какие бывают виды и как выгодно её оформить? В этой статье мы поговорим про эти и другие важные вопросы, касающиеся приобретения жилья в кредит.
Ипотека (англ. "mortgage") — это кредит для покупки объекта недвижимости или земли. Чаще всего выдаётся банками, но есть также и небанковские учреждения, которые по закону могут выдавать такие займы.
Ипотека — это производная от кредита. В данном случае кредит берётся под залог недвижимости, поэтому банк готов выдавать займы под более низкие проценты, поскольку уверен, что вернёт все деньги, даже если заёмщик не сможет платить.
Впервые в России ипотека появилась в конце 1990-ых годов. До этого времени рынок недвижимости для широкого населения был почти не доступен из-за сложной ситуации в стране и высоких ставок по кредитам. Ставка рефинансирования ЦБ была выше 100% в 90-ые.
Что можно приобрести по ипотеке:
Квартиры в новостройках или строящемся доме;
Квартиры на вторичном рынке;
Дома, дачи и дачные участки, коттеджи;
Доли недвижимости;
Коммерческую недвижимость (склад, офисы);
Главной особенностью приобретения объектов недвижимости по ипотеке является залог. Купленный объект официально обременён банком. Пока вы не выполните все свои кредитные обязательства по ипотеке, банк откажется подписывать соответствующие документы о снятии обременения.
Чем отличается ипотека от обычного кредита:
Ипотека выдаётся на длительный срок. Максимальный срок 30 лет. Самый популярный срок это 10-20 лет.
Сумма выданная банком составляет от 500 тыс. рублей.
Кредит выдаётся только на покупку конкретного объекта недвижимости. Потребительский кредит выдается на что угодно.
Оформляется по специальным правилам, которые прописаны в законе.
Можно ли взять ипотеку под другие нужды
Банк не выдаёт ипотеку под какие-то иные покупки кроме недвижимости. Однако есть такой вариант: если вы покупаете квартиру стоимостью 5 млн рублей и у вас есть эта сумма, то можно взять всё равно ипотеку на 4 млн рублей. Итогом станет: покупка квартиры в ипотеку, но при этом остаётся 4 млн рублей наличных денег, которые можно потратить уже на свое усмотрение.
Выгодно ли брать ипотеку? С одной стороны да, ставки не такие высокие. В 2020 году можно взять под 6.5% на новостройку. Но с другой стороны долгосрочный займ потребует много процентов для выплаты банка. Есть даже такая поговорка:
Ипотека — это когда одна квартира для себя, другая для банка.
Для ставки в 6,5% эта поговорка уже не актуальна. Вот цифры зависимости переплаты от стартовой суммы и срока ипотеки:
5 лет — 16.5%;
10 лет — 32.8%;
15 лет — 49.0%;
20 лет — 65.3%;
25 лет — 81.5%;
30 лет — 97.7%;
Например, если взять в банке 3 млн рублей на 15 лет под 6.5%, то общая сумма выплаты составит 4.47 млн рублей (1.47 млн проценты).
На рынке представлено много видов ипотек. Рассмотрим самые основные.
1 Обычная ипотека. Никаких льгот от банка и государства не предусмотрено. Человек платит обычный процент. Это самый тяжелый случай для обычного человека, поскольку проценты самые большие.
2 Ипотека с господдержкой или её ещё называют социальной. В этом направлении существует множество различных льгот. Самая распространенная льгота — это материнский капитал, который выдаётся на первого и второго ребёнка. Сумма ежегодно индексируется. На 2020 год она составляет порядка 466617 рублей на первого ребёнка, на второго ещё 150000 рублей. Эти деньги можно внести в долг погашения ипотеки.
Помимо материнского капитала с 2020 года действует льготная ставка по ипотеке - 6.5%. Это самая маленький процент за все время существования ипотек в России.
Для тех, кто живет в маленьких квартирах могут рассчитывать на льготы при покупке большей жилплощади. Норма на двух человек составляет 42 м2 (12 метров на человека). При рождении ребёнка эта норма увеличивается до 18 метров на каждого. Государство сделает дотацию на 20-40%.
Также льготы предоставляются: инвалидам, работники культуры, спорта, соцзащиты, ветеранам, работники научных центров с государственным статусом, сотрудники оборонно-промышленного комплекса, врачам. Им могут сделать меньший процент или какие-то другие разовые выплаты.
3 Военная ипотека. Тем, кто служит в армии РФ полагаются льготы. На каждого военнослужащего открыт счёт. Туда ежемесячно поступает какая-то сумма денег. Военнослужащий имеет право воспользоваться этими деньгами в дальнейшем при покупке жилья.
3. Плюсы и минусы ипотеки
Покупка жилья с одной стороны может показаться крайне хорошим и выгодным делом. Однако по состоянию на 2014-2020 год покупка собственного жилья не выгодна. Все математические расчёты показывают, что выгоднее снимать жилье, чем покупать собственное. И это даже при условии, что вы не берёте ипотеку, а с ипотекой ещё не выгоднее.
Такая ситуация сложилась поскольку цены на жилье не растут и пока прогноз говорит, что и дальше стоимость будет оставаться примерно на этом же уровне.
Несмотря на это, сейчас чуть ли не у каждого второго есть квартира в ипотеку. Рассмотрим какие преимущества и недостатки есть у этого.
Плюсы:
Собственная квартира всегда приятнее съёмной. Можно сделать ремонт, покупать хорошую мебель, не надо переживать, что завтра могут выселить и прочее.
Ставка по ипотеке значительно меньше кредита. Поэтому в вопросе что выбрать, чаще всего выигрывает первое. Читайте: что выбрать: ипотеку или кредит.
Можно купить квартиру, имея лишь 10-20% собственных средств на неё.
Для многих ипотека это единственный способ купить жилье.
С помощью льготной ипотеки можно очень хорошо сэкономить (по сравнению с кредитом или обычной ипотекой).
Возможность досрочного погашения.
Минусы:
Квартира находится в залоге у банка, поэтому официально она не ваша.
Обычная ипотека имеет высокие процентные ставки. С учётом отсутствия роста цен на недвижимость, снимать квартиру в аренду и копить на свою собственную даже выгоднее, чем сразу купить свою.
Крайне высокие переплаты. Это связано с тем, что ставка 7% и срок ипотеки обычно 10-20 лет. За это время клиент заплатит банку большие проценты. В итоге квартира стоимостью в 5 млн рублей обойдется в 8 млн рублей, а может даже и больше.
Большие сроки по ипотеке. Фактически всю зрелую жизнь придется платить банку.
Банки требуют страховать жизнь в случае новостройки и жилплощадь, если это вторичка. Это добавляет 0,5% - 1,0% к сумме переплаты ежегодно.
Долгая процедура рассмотрения.
Нельзя продать квартиру, т.к. она в залоге. Однако есть вариант с помощью специальных договоров продать её и на вырученные деньги сразу погасить часть долга банка, но это уже не так просто.
4. Условия и требования банков для выдачи ипотеки
Чтобы банк одобрил ипотеку необходимо соблюдение следующих требований:
Возраст от 21 года и на момент погашения до 65 лет;
Наличие стабильной работа (минимум 6 месяцев на последнем месте работы);
Уровень зарплаты должен превышать в 2 раза ипотеку (лучше в 3 раза);
Наличие первоначального взноса. В зависимости от банков эта сумма обычно составляет 10-30%;
Хорошая кредитная история или её отсутствие. Тому, кто испортил свою историю вряд ли что-то одобрят;
Наличие созаёмщиков, если дохода не хватает;
5. Какие документы потребуются
При оформление ипотеки потребуется много документов. Вот их список:
Анкета от банка (носит общий характер: что Вы хотите купить, какой Ваш доход, сколько необходимо денег, срок);
Гражданский паспорт;
Свидетельство о пенсионном государственном страховании;
Если имеется: квитанции о получении алиментов или регулярной материальной помощи;
Если имеется: документы о любых банковских счетах и депозитах;
Документы на ипотечное жилье:
Правоустанавливающая документация;
Технический и кадастровый паспорта;
Две справки-формы, № 7 и № 9, о характеристике жилья и его регистрации;
Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
Выписка из Реестра госрегистрации об отсутствии обременения на данное жильё;
6. Как правильно выбирать ипотеку
Почти у всех банков есть предложения по ипотеке. Ипотека от Сбербанка или ВТБ имеют хорошие условия, но всё же стоит сравнить их условия с другими. Итак, на что обратить внимание будущему заёмщику:
1 Сравните ставки по ипотеке. Предложения банков чаще всего очень похожи, но все же какие-то различия в ставках могут быть. К примеру, 10% и 11% - это довольно большая разница на временном отрезке в 10 лет. Естественно, стоит стремится к более низкой ставке.
Для удобства можете воспользоваться кредитными калькуляторами, чтобы посчитать ежемесячные платежи. Лучше взять под 10% ипотеку, чем под 9,9% у неудобного для вас банка. Выбирайте не только низкий процент, но и удобство платежей в дальнейшем. Например, вряд ли захочется каждый месяц ездить в отделение банка, которое находится далеко от дома ради экономии 300 рублей.
2 Условия оплаты и скрытые комиссии. Изучите условия оплаты. Возможно есть какие-то скрытые комиссии, которые банк старается не разглашать. Обычно они прописаны в каких-то примечаниях, дополнениях. Например, за платежи по ипотеке могут брать 0.3% комиссии от суммы. Вроде бы это немного, но их нужно платить каждый платеж. За большой срок накопиться огромная сумма.
Если один банк предлагает ставку в 9,9% годовых, а другой 10%, но в первом есть комиссия, то получается, что второй предлагает более выгодные условия.
3 Возможность досрочного погашения. Рекомендую выбирать банки, которые без каких-то либо дополнительных условий, позволяющих досрочно погасить ипотеку. Многие "хитрые" банки могут прописывать в условиях какие-то пункты, где есть санкции, штрафы и прочие расходы за досрочное погашение.
Банку крайне не выгодно то, что Вы выплачиваете ипотеку ранее срока. Поэтому он может принимать такие меры. Например, в Сбербанке никаких условий не предусмотрено, что хорошо для заёмщика.
4 Страхование. Банки чаще всего заставляют страховать либо недвижимость (если она уже построена), либо жизнь заёмщика. Это прибавляет к стоимости ипотеки еще дополнительные расходы. В самом худшем случае это где-то 1% в год. Поэтому спросите про все условия. Мало ли здесь также будут скрывать дополнительные поборы.
5 Срок ипотеки. Как мы писали в начале статье, самыми популярными сроками являются 10-20 лет. Это связано с тем, что если брать срок менее 10 лет, то, как правило, получается довольно высокий ежемесячный платёж. Многие не готовы взяться платить так много. Если срок более 20 лет, то ежемесячный платёж снижается уже на слишком маленькие значения. Например, взять платеж на 25 лет с платежом 25000 рублей или на 30 лет с платежом 24500 рублей? Конечно, выгоднее взять на 5 лет меньше.
Однако каждый выбирает по своим способностям. Например, есть обоснования брать на 30 лет, если Вы уверены, что сможете погасить ипотеку раньше. Можно первый год платить минимальный платеж и делать ремонт, а уже потом все деньги класть на выплату. Каждая лишняя 1000 рублей переплаты снижает ежемесячный платёж, так что выгода на лицо.
Смотрите также видео "Как правильно взять ипотеку? Основные ошибки и правила при её выборе":
Сбербанк обещал снизить еще ставку по ипотеке к концу 2018 года!
ох уж эти обещания