Категория: Кредиты / Дата: 05.10.2018

Ипотека — что это такое и как ее оформить

Rate this post

Что такое ипотека, ее виды и как ее выгодно оформить? В этой статье мы поговорим про эти и другие важные вопросы, касающиеся приобретения жилья в кредит.

1. Что такое ипотека простыми словами

Ипотека (англ. "mortgage") — это кредит для покупки объекта недвижимости или земли. Чаще всего выдается банками, но есть также и небанковские учреждения, которые по закону могут выдавать такие займы.

Ипотека — это производная от кредита. В данном виде кредита есть залог в виде недвижимости, поэтому банк готов выдавать займы под более низкие проценты, т.к. он уверен, что вернет себе все деньги, даже если заемщик не сможет платить.

Впервые в России ипотека появилась лишь в конце 1990-ых годов. До этого времени рынок недвижимости для широкого населения был почти не доступен из-за сложной ситуации в стране и высоких ставок по кредитам.

Что можно приобрести по ипотеке

  • Квартиры в новостройках или строящемся доме
  • Квартиры на вторичном рынке
  • Дома, дачи и дачные участки, коттеджи
  • Доли недвижимости
  • Коммерческую недвижимость (склад, офисы)

Главной особенностью приобретения объектов недвижимости по ипотеке является залог. По сути купленный объект официально обременён банком. Пока Вы не выполните кредитные обязательства по ипотеке банк откажется подписывать соответствующие документы о снятии обременении.



Чем ипотека отличается от обычного кредита
  • Ипотека дается на длительный срок (обычно от 5 до 30 лет). Самый популярный срок это 10-20 лет.
  • Сумма выданная банком обычно составляет от 500 тыс.рублей.
  • Кредит выдается только на покупку конкретного объекта недвижимости. Потребительский кредит выдается на что угодно
  • Оформляется по специальным правилам, которые прописаны в законе
Можно ли взять ипотеку под другие нужды

Банк не выдает ипотеку под какие-то иные покупки, кроме недвижимости. Однако есть вариант такой: если у Вы покупаете квартиру к примеру стоимостью 5 млн. рублей (при этом у Вас есть эта сумма), то Вы можете взять все равно ипотеку на 4 млн. рублей сказав, что у Вас нету этих денег. Итогом станет: покупка квартиры в ипотеку, но при этом у Вас есть 4 млн.рублей налички, которые можно потратить уже на свое усмотрение.

2. Виды ипотеки

Существуют много видов ипотек. Рассмотрим самые основные

1 Обычная ипотека. Никаких льгот не предусмотрено не от банка, не от государства. Человек платит самый обычный процент. Это самый тяжелый случай для обычного человека.

2 Ипотека с господдержкой (или ее еще называют социальной). В этом направлении существует множество различных льгот. Самая распространенная льгота это материнский капитал, который выдается на второго и последующего ребенка. Сумма может меняться. На 2018 год она составляет порядка 400 тыс. рублей. Эти деньги можно внести в долг погашения ипотеки.

Помимо материнского капитала с 2018 года действует льготная ставка по ипотеке - 6%. Это самая маленький процент за все время существования ипотек в России.

Для тех, кто живет в маленьких квартирах могут рассчитывать на льготы при покупке большей жилплощади. Норма на двух человек составляет 42м2 (12 метров на человека). При рождении ребенка эта норма увеличивается до 18 метров на каждого. Государство сделает дотацию на 20-40%.

Помимо этого еще полагаются льготы: инвалидам, работники культуры, спорта, соцзащиты, ветеранам, работники научных центров с государственным статусом, сотрудники оборонно-промышленного комплекса. Им могут сделать меньший процент или какие-то другие разовые выплаты.

3 Военная ипотека. Тем, кто служит в армии РФ полагаются льготы. На каждого военнослужащего открыт счет. Туда ежемесячно поступает какая-то сумма денег. Военнослужащий имеет право воспользоваться этими деньгами в дальнейшем при покупке жилья.

3. Плюсы и минусы ипотеки

Покупка жилья с одной стороны может показаться крайне хорошим и выгодным делом. Однако по состоянию на 2014-2018 год покупка собственного жилья не выгодна. Все математические расчёты показывают, что выгоднее снимать жилье, чем покупать свое собственное. И это даже при условии, что Вы не берете ипотеку. А с ипотекой еще не выгоднее.

Такая ситуация сложилась поскольку цены на жилье не растут и пока прогноз говорит, что и дальше цены будут оставаться примерно на этом же уровне.

Несмотря на это, сейчас чуть ли не у каждого второго есть квартира в ипотеку. Рассмотрим какие преимущества и недостатки есть у этого.

Плюсы
  • Собственная квартира всегда приятнее съемной. Можно делать ремонт, покупать хорошую мебель, не надо переживать, что завтра Вас могут выселить и прочее.
  • Ставка по ипотеке значительно меньше кредита. Поэтому в вопросе что выбрать, чаще всего выигрывает первое. Читайте: что выбрать: ипотеку или кредит
  • Можно купить квартиру, имея лишь 10-20% собственных средств на нее.
  • Для многих ипотека это единственный способ купить жилье
  • С помощью льготной ипотеки можно очень хорошо сэкономить (по сравнению с кредитом или обычной ипотекой)
  • Возможность досрочного погашения
Минусы
  • Квартира находится в залоге у банка, поэтому официально она не Ваша
  • Обычная ипотека имеет все равно высокие процентные ставки. С учетом отсутствия роста цен на недвижимость, снимать квартиру в аренду и копить на свою собственную даже выгоднее, чем сразу купить свою.
  • Крайне высокие переплаты. Это связано с тем, что ставка 10% и срок ипотеки обычно 10-20 лет. За это время клиент заплатит банку большие процент переплаты. В итоге квартира стоимостью в 5 млн.рублей обойдется 10 млн.рублей, а может даже и больше.
  • Большие сроки по ипотеке. Фактически всю зрелую жизнь придется платить банку.
  • Банки требуют страховать жизнь (в случае новостройки) и жилплощадь, если это вторичка. Это добавляет 0,5% - 1,0% к сумме переплаты каждый год
  • Долгая процедура рассмотрения
  • Нельзя продать квартиру, т.к. она в залоге. Однако есть вариант с помощью специальных договоров продать ее и на вырученные деньги сразу погасить часть долга банка. Но это уже не так просто

4. Условия и требования банков для выдачи ипотеки

Чтобы Вам банк одобрил ипотеку необходимо соблюдение следующих требований:

  • Возраст от 21 года и на момент погашения до 65 лет
  • Наличие стабильной работа (минимум 6 месяцев на последнем месте работы)
  • Уровень зарплаты должен превышать в 2 раза ипотеку (лучше в 3 раза)
  • Наличие первоначального взноса. В зависимости от банков эта сумма обычно составляет 10-30%
  • Хорошая кредитная история (или ее отсутствие). Тому, кто испортил свою историю вряд ли что-то одобрят.
  • Наличие созаемщиков (если Вашего дохода не хватает)


5. Какие документы потребуются

При оформление ипотеки потребуется много документов. Вот их список:

  • Анкета от банка (носит общий характер: что Вы хотите купить, какой Ваш доход, сколько необходимо денег, срок ипотеки)
  • Гражданский паспорт
  • Свидетельство о пенсионном государственном страховании
  • Свидетельство ИНН
  • Военный билет (для мужчин)
  • Свидетельство о браке/разводе, рождении детей
  • Брачный контракт (если таковой имеется)
  • Копия трудовой книжки (всех страниц) с удостоверяющей записью работодателя
  • Форма 2 НДФЛ
  • Если имеется: квитанции о получении алиментов или регулярной материальной помощи
  • Если имеется: документы о любых банковских счетах и депозитах

Документы на само ипотечное жилье

  • Правоустанавливающая документация
  • Технический и кадастровый паспорта
  • Две справки-формы, № 7 и № 9, о характеристике жилья и его регистрации
  • Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги
  • Выписка из Реестра госрегистрации об отсутствии обременения на данное жилье

6. Как правильно выбирать ипотеку

У каждого банка есть предложение по ипотеке. Скорее всего, ипотека от Сбербанка будет наилучшим вариантом, но все же стоит сравнить и другие. Итак, на что обратить внимание будущему заемщику:

1 Сравните ставки по ипотеке. Предложения банков чаще всего очень похожи, но все же какие-то различия в ставках могут быть. К примеру, 10% и 11% - это довольно большая разница на отрезке в 10 лет. Поэтому естественно стоит стремится к более низкой ставке.

Для удобства можете воспользоваться кредитными калькуляторами, чтобы посчитать ежемесячные платежи. На мой взгляд, лучше взять под 10% ипотеку, чем под 9,9%, но какого-то неудобного для Вас банка. Выбирайте не только низкий процент, но и удобство платежей в дальнейшем. К примеру, вряд ли захочется каждый месяц ездить в отделение банка, который находится далеко от дома ради 300 рублей.

2 Условия оплаты и скрытые комиссии. Изучите условия оплаты. Возможно есть какие-то скрытые комиссии, которые банк старается не разглашать лишь. Обычно они прописаны в каких-то примечаниях, дополнениях. К примеру, за платежи по ипотеке могут брать 0.3% комиссии от суммы. Вроде бы это немного, но это нужно будет платить каждый платеж. За большой срок накопиться огромная сумма.

Если один банк предлагает ставку в 9,9% годовых, а другой 10%, но в первом есть комиссия, то получается, что второй в итоге выгоднее. Поэтому читайте условия.

3 Возможность досрочного погашения. Рекомендую выбирать банки, которые без каких-то либо дополнительных условий позволять досрочно погасить ипотеку. Многие "хитрые" банки могут прописывать в условиях какие-то пункты, где есть санкции, штрафы и прочие расходы за досрочное погашение.

Банку крайне не выгодно то, что Вы выплачиваете ипотеку ранее срока. Поэтому он может принимать такие меры. Например, в Сбербанке никаких условий не предусмотрено, что хорошо для заемщика.

4 Страхование. Банки чаще всего заставляют страховать либо недвижимость (если она уже построена), либо жизнь заемщика. Это прибавляет к стоимости ипотеки еще дополнительные расходы. При чем в самом худшем случае это где-то 1% в год. Поэтому спросите про все условия. Мало ли здесь также будут скрывать дополнительные поборы.

5 Срок ипотеки. Как мы писали в начале статье, самыми популярными сроками являются 10-20 лет. Это связано с тем, что если брать срок менее 10 лет, то как правило получается довольно высокий ежемесячный платеж. Многие не готовы взяться платить так много. Если срок более 20 лет, то ежемесячный платеж снижается уже на слишком маленькие значения. К примеру, взять платеж на 25 лет с платежом 25000 рублей или на 30 лет с платежом 24500 рублей? Конечно, выгоднее взять на 5 лет меньше.

Однако каждый выбирает по своим способностям. К примеру, есть обоснования брать на 30 лет, если Вы уверены, что сможете погасить ипотеку раньше. Можно первый год платить минимальный платеж и делать ремонт, а уже потом все деньги класть на выплату. Каждая лишняя 1000 рублей переплаты снижает ежемесячный платеж, так что выгода на лицо.



Один комментарий

Написать ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.