Приобретая жильё в ипотеку, клиент на долгий срок становится должником банка. Чтобы обезопасить себя, финансовые учреждения могут использовать различные варианты страховки. Один из них, это «закладная». Она предполагает, что заёмщик предоставляет банку залог в виде квартиры, дома или другой находящейся в его собственности недвижимости.
Закладная (англ. "mortgage") — это именная ценная бумага, подтверждающая право её владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой. В закладной указана информация об имуществе, находящемся в залоге. В случае невозврата средств, кредитор имеет право отобрать недвижимость и продать её.
Заёмщик может предоставить в качестве залога ипотечную квартиру или другую жилплощадь, нежилое помещение, хозяйственную постройку, землю, дачу или коммерческий объект. Закладную заполняет конкретное лицо, то есть залогодатель и передаёт кредитору. Заёмщик и залогодатель могут быть разными людьми, их имена следует обязательно указать в процессе заполнения закладной.
Клиент банка должен знать, что закладная, это не обязательное условие получение кредита. Но, большинство финансовых учреждений требуют её оформления. В случае возникновения проблем с клиентом, закладная может быть использована с целью привлечь инвестиции. Также она может быть перепродана другому банку. Таким образом кредитор минимизирует риски потери денежных средств.
2. Виды закладных
В зависимости от приоритетного значения, закладную делят на два вида:
младший залог;
старший залог.
Говоря о старшем залоге, заёмщик должен предоставить документ на объект недвижимости, который до этого момента не был зарегистрирован как обеспечение. То есть, ранее на данную недвижимость закладная не оформлялись. Младший залог означает, что недвижимое имущество уже пребывает в залоге.
Исполнение обязательств происходит согласно порядку регистрации. Это означает, что закладная, которая оформлялась раньше, будет являться приоритетной. В таком случае, вторая имеет статус подчинённой. Если наступает момент исполнения обязательств посредством продажи предмета залога, в первую очередь следует вернуть долг по первому кредиту. Отсутствие приоритета у младшей закладной объясняется тем, что оформление повторного залога сопровождается повышенными рисками.
Кредитор имеет всю информацию об этом факте и поэтому компенсирует возникшие риски более высокой ставкой. Но, в случае, если банки обеих закладных смогут договориться и заключить субординационное соглашение, приоритетность бумаг может поменяться. В таком случае, права на приоритетный арест имущества может перейти кредитору, который до этого момента обладал подчинённой закладной.
Оформлением закладной занимается залогодержатель. Всё, что потребуется в данном случае от заёмщика, это прохождение ряда простых процедур, а именно заполнения бланка, сбора документов и передачи бумаг на регистрацию в государственные органы. Оригинал закладной на весь период кредитования будет находиться у кредитора. Клиент сможет получить бумагу только после того, как погасит ипотеку.
До момента внесения в Росреестр, закладная не несет каких-либо правовых последствий и не может обладать законной силой. Заёмщик также получит свидетельство о праве собственности, где будут указаны все данные об условиях обременения. Но, будущий заёмщик должен знать, что у него есть возможность не оформлять закладную.
На данное условие соглашаются далеко не все банки, особенно, если до этого у клиента были проблемы со своевременным возвратом средств. Поэтому, если заёмщика это не устраивает, придётся искать другой банк. Несмотря на то, что закладную согласно правилам, должен заполнять залогодатель, на практике может произойти по-другому. Если она была заполнена банком, клиенту обязательно следует проверить всю указанную в документе информацию на правильность.
3.1. Заполнение бланка
Согласно закону, в РФ не предусмотрено единого бланка, позволяющего оформить закладную. Но, существует перечень сведений, которые обязательно должны войти в документ, а именно:
В шапке документа всегда указывается слово «Закладная», а также её номер.
Информация о залогодателе и заемщике. Здесь указываются ФИО, данные из паспорта о месте регистрации и адрес проживания. Если это разные люди, информацию о каждом следует заполнить в отдельных пунктах.
Данные о регистрации прав на недвижимое имущество, предоставленное в залог.
Информация о залоговом имуществе. Здесь следует указать кадастровый номер, площадь, адрес и рыночную стоимость. Оценкой имущества должен заниматься специалист, имеющий лицензию на проведение соответствующих работ. Здесь же указывается обременение на недвижимость, если оно имеется.
С особой внимательностью следует указывать данные ипотечного договора. После заполнения, информацию рекомендуется сверить с кредитным договором. Также следует учесть, что срок действия закладной зависит от срока погашения ипотеки. Данная информация в обоих документах должна совпадать.
Наименование, адрес банка залогодержателя, а также его КПП и ИНН.
После заполнения залогодатель, заёмщик и залогодержатель ставят свои подписи. Специалисты рекомендуют оформлять закладную в день подписания кредитного договора и проведения сделки купли-продажи. Это даст возможность одновременно зарегистрировать право собственности на недвижимость и произвести регистрацию залогового документа в Росреестре.
3.2. Подготовка документов
Перед тем, как приступить к оформлению, заемщик должен заняться сбором необходимых документов. В большинстве случаев, это те же бумаги, которые требуются для оформления ипотеки. Но в некоторых случаях, банк может потребовать дополнительные бумаги:
Оригинал паспорта заёмщика с постоянной пропиской;
Страховка. Она необходима банку на случай, если предоставленная в залог недвижимость будет уничтожена или повреждена. Если это произойдёт, возврат средств должна взять на себя страховая компания;
Отчёт о рыночной цене недвижимости. Его можно получить только у оценщиков. Их услуги оплачиваются залогодателем. Если оценка проводилась ранее, можно предоставить эти данные, но при условии, что они были получены не более 6 месяцев назад;
Если недвижимость является совместной семейной собственностью, нужно предоставить свидетельство о браке;
План залогового объекта и кадастровый номер;
Право собственности на предоставленную в залог недвижимость (выписка ЕГРН, если под залог отдаётся другой объект и договор купли-продажи в случае, если залог, это ипотечное жильё).
Закладная заполняется на основании предоставленных документов и кредитного договора. После этого, свою подпись должны поставить все заинтересованные лица. Когда закладная будет подготовлена банком, её, а также договор купли-продажи следует зарегистрировать в Росреестре.
3.3. Оплата пошлины
В случае, когда регистрация закладной происходит в то же время, что и оформление квартиры в собственность, прежде чем обратиться в Росреестр, следует оплатить пошлину. Для этого можно обратиться в МФЦ, банк, кассу Росреестра или воспользоваться терминалом. Квитанцию об оплате следует прикрепить к документам купли-продажи. Следует знать, что налогом облагается нет закладная, а регистрация права собственности. В случае оформления закладной отдельно от покупки недвижимости, регистрация оплаты не потребует.
3.4. Передача документов в Росреестр
Пакет документов для регистрации можно передать напрямую в Росреестр или воспользоваться услугами МФЦ. Заёмщик получит две расписки для залогодателя и банка. Здесь будет указана информация о принятых документах, контактный телефон и сроки готовности. Обычно, процедура не занимает более 5 дней. Если документы были отправлены через МФЦ, срок ожидания может быть продлен до 10 дней.
3.5. Получение закладной
В назначенные сроки залогодатель получит на руки следующие документы:
закладная, которую следует передать в банк, предоставляющий кредит;
выписка из ЕГРН. В ней стоит отметка о наличии ипотечного обременения. Данный документ остается у заемщика.
После того как заёмщик получит оригинал закладной, рекомендуется сделать 1-2 копии. Известны случаи, когда клиент не делал дубликаты, а банк терял единственный экземпляр. В таком случае, недобросовестный кредитор может переоформить закладную и внести изменения в свою пользу.
4. Как банк может использовать закладную
Существует несколько вариантов применения банками закладной в случае возникновения проблем с возвратом предоставленных в кредит средств, а именно:
Частичная продажа. Это означает, что банк продаст часть залоговой недвижимости и направит полученные от сделки деньги на погашение ипотеки;
Выпуск эмиссионных бумаг. Такой вариант можно назвать разделением закладной на две или более частей, которые будут проданы юридическим лицам. Данная ситуация никак не повлияет на существующие условия договора. Это означает, что клиент должен продолжить выплачивать ипотеку по прежнему графику, но ежемесячные платежи будут поделены на части и отправятся на счета нескольких получателей;
Переуступка прав. Такой вариант означает сделку купли-продажи. По факту, банк продаёт закладную вместе с ипотечным кредитом. У нового владельца нет прав на изменение условий заключённого ранее договора, поэтому заёмщик не почувствует каких-либо изменений в плане оплаты ипотеки;
Обмен. В таком случае, фактически банк продаст закладную, но взамен получит другую. Клиент при этом продолжает вносить ежемесячные платежи на счёт своего банка или нового залогодержателя, когда он является кредитным кооперативом, МФО, юридическим или физическим лицом. Если новый кредитор не банк, скорее всего, он сменит расчётный счёт и клиенту придётся возвращать средства через другие банковские учреждения.
5. Гарантирует ли закладная возврат средств
Чтобы в будущем банк смог использовать закладную с целью возврата выданных заёмщику средств, её необходимо правильно оформить. Вместе с остальными документами, она подлежит подаче в органы государственной регистрации. Если документ составлялся на нескольких листах, его следует сшить и пронумеровать. Закон позволяет оформить закладную в электронном виде, но на практике такой вариант используется крайне редко.
После того как бумага будет зарегистрирована, ей присвоят индивидуальный номер, а также поставят печать. Именно это наделяет документ юридической силой. Если данные условия не соблюдены, закладная будет признана недействительной. Следует знать, что закладная юридически не влияет на значение и важность ипотечного договора. Но, взяв во внимание то, что она закрепляет обязательства, подкрепленные залогом, кредитор сможет взыскать долг по основному договору именно с использованием закладной.
6. Что делать, если закладная потеряна
На протяжении всего времени хранения закладной, кредитор может использовать документ с целью получить прибыль. Если бумагу потеряют, это спровоцирует трудности со снятием обременения. Спасательным кругом в данном случае может стать дубликат, который будет находиться у заёмщика. С его помощью, можно составить новую закладную и произвести регистрацию в Росреестре. После получения на закладной будет стоять пометка «Дубликат».
Если у заёмщика не оказалось копии закладной, банк может заняться составлением и регистрацией дубликата самостоятельно. Но, в такой ситуации клиенту банка рекомендуется внимательно изучить составленный заново документ и проверить его на соответствие предыдущему. По закону, поправки в закладную могут быть внесены после получения согласия от всех трёх сторон, а именно банка, заёмщика и залогодателя.
Если сотрудники банка не захотят заниматься восстановлением закладной, заёмщик может обратиться в следующие инстанции:
суд может обязать банк заняться снятием обременения;
банк-кредитор с жалобой на имя руководителя;
Центробанк, составив жалобу на кредитора.
В ходе оформления дубликата закладной, от заёмщика не требуется каких-либо документов, так как все они не уже зарегистрированы в Росреестре. Чтобы избежать потери документа, можно оформить его в электронном виде. Но, чтобы это стало возможным, каждый из документов, предоставленных на оформление закладной должны быть заверены электронной подписью лица, предоставляющего залог.
Заключение
Банки требуют от некоторых клиентов оформления закладной, так как она является для них гарантом выполнения кредитных обязательств. Но, чтобы использовать её в качестве инструмента возврата средств, следует оформить её с учётом всех правил. Даже незначительная неточность может использоваться одной из сторон соглашения с целью признать документ недействительным. Если банк не соглашается на оформление ипотеки без закладной, рекомендуется обратиться в другие финансовые учреждения, они могут отнестись к потенциальному клиенту более лояльно.
