Взять ипотеку под 6,5% на новостройки или инвестировать в акции

В этой статье мы поговорим на тему: сколько можно заработать на ипотеке под 6,5%, стоит ли покупать новостройки, чтобы заработать? Выгодно ли сдавать квартиру?

Многие начинающие инвесторы и рядовые граждане бросились скупать новостройки под 6,5% годовых. Это самая низкая ставка по ипотеке, но выгодно ли она? Давайте рассмотрим реальный пример.

1. Исходные данные

Однокомнатная квартира в новостройке стоит 3,2 млн рублей. Метраж 43 м². План квартиры:

Отличная планировка, есть лоджия, хороший район. Ориентировочно после ремонта такую квартиру можно сдать за 21000 рублей в месяц плюс показания по счётчикам.

На руках есть 700 тыс. рублей, остальные 2,5 млн рублей будем брать в ипотеку на 20 лет под 6,5%. Тогда ежемесячный платёж составит 18640 рублей.

По факту затраты будут больше из-за обязательного требования банков страхования жизни. Поэтому ставка по ипотеке будет больше на 1%, то есть 7,5%. Тогда ежемесячный платёж составит 20140 рублей.

С таким платежом первое время за ипотеку придётся доплачивать ещё около 3 тыс. рублей своих денег за услуги УК и взносы на капитальный ремонт.

2. Затраты на ремонт однокомнатной квартиры 43 м²

Поскольку это новостройка, то потребуется сделать ремонт. Конкретно в данном варианте однокомнатной квартиры уже есть стяжка пола и отштукатурены стены.

Давайте составим примерные расходы с учётом материалов и работы "под ключ". Во сколько обойдётся сделать ремонт среднего качества в такой квартире.

Итого = 932 тыс. рублей. Не забываем ещё про потраченное время. Ремонт потребует от владельца много времени на выбор материалов, проверку работы и прочее.

Итого: стартовый взнос 700 + 932 = 1,632 млн рублей. Это без учёта затрат на простой во время ремонта, ведь квартира не будет сдаваться, а коммунальные платежи надо платить каждый месяц.

Фактически квартира обошлась нам в 4,132 млн рублей. На вторичном рынке можно поискать варианты даже подешевле, но зато у нас всё новое и хорошего качества.

3. Сколько удастся заработать за 20 лет на однокомнатной квартире

Мы не знаем сколько точно будет стоить недвижимость через 3 года, не говоря уже про 20 лет. Поэтому будем ориентироваться на исторические данные. Мы возьмём средние темпы прироста цены в 4% годовых. Тогда, квартира через 20 лет должна подорожать до 8,983 млн рублей.

Арендная плата за жилье будет расти около 3% (вероятнее всего). То есть через 20 лет вместо 21000 рублей мы ориентировочно будем сдавать квартиру за 37800 рублей.

Сколько мы заработаем с аренды? Вспомним, что исходная ситуация не очень приятная, поскольку нам нужно доплачивать 3 тыс. рублей в месяц за коммуналку из своего кармана, а все деньги от квартирантов пускать на погашение ипотеки.

Итак, с учётом роста цены на аренду мы ожидаем следующую картину:

В некоторые года аренда не повышалась, поскольку не факт, что удастся наращивать темпы прибыли по 3% в год стоимость.

Суммарно получается 1 млн рублей прибыли с аренды. Мы могли бы инвестировать эти деньги на банковский вклад, но мы также должны учитывать затраты на поломку техники, на оплату налога и прочее. Поэтому мы учитываем то, что эти проценты ушли на все эти дополнительные расходы.

Итого: 1,632 млн рублей превращается в 10 млн рублей за 20 лет. При этом:

• Мы не учли налог на прибыль от сдачи в 13%;
• Мы не учли первые полгода простоя квартиры из-за ремонта. Плюс иногда будут простои, связанные со сменой квартирантов. В лучшем случае, это 1 месяц простоя на 3 года;
• Не факт, что стоимость недвижимости будет дорожать на 4%, а стоимость аренды на 3%;

Много ли это? Кому-то может показаться, что это отличный вариант для инвестиций. Но вспомним, что есть фондовый рынок. На ценных бумаг можно заработать значительно больше.

• Инвестиции в ценные бумаги — почему это выгодно;
• Инвестиции в акции — что следует знать;
• Инвестиции в облигации — что надо знать;
• Как заработать на инвестициях;
• Как зарабатывать деньги на акциях;
• Сколько можно заработать на акциях;

4. Альтернативный вариант вложения в акции

Инвестиции в акции приносят также доход, причём самый большой среди всех доступных вариантов для инвесторов. Как показывает история фондовый рынок в среднем растёт на 10-20% в год. Ниже представлен график роста $1 инвестированного в акции США за 200 лет. За этот срок $1 вырос до $10 млн.

Такой результат получается при условии реинвестирования всех дивидендов и среднегодовой прибыли в 7,2%.

Если просто на 1,632 млн рублей купить акции, а полученные дивиденды реинвестировали, тогда за 20 лет получим следующие результаты.

В статье что лучше купить: недвижимость или REIT мы уже разобрали подробно в чём плюсы покупки акций REIT.

У каждого есть возможность вместо российского рынка акций вложиться в акции США. Если вам нравится факт владения недвижимостью, то можно купить инвестиционные REIT фонды. Это недвижимость в США, которая платит хорошие дивиденды 4-6% годовых в долларах.

• Российские или американские акции;

Если вложить 1,632 млн рублей в REIT, то сколько можно заработать за 20 лет? Курс доллара составляет 73 рубля на августа 2020 г. Это эквивалентно $22356. За 20 лет при реинвестировании дивидендов под 4% сумма превратится в $49687.

REIT является растущим бизнесом, а сама недвижимость растёт в цене. За 20 лет она должна удвоится, как минимум. Это очень консервативно. То есть $49687 превратятся в $100 000.

Российский рубль каждые 10 лет девальвируется к доллару в 2 раза. Значит, за 20 лет в 4 раза. Итого: 73 х 4 = 292 рубля за доллар (это лишь предположение).

Значит, приблизительно через 20 лет в рублях сумма должна составить 29,2 млн рублей. И это очень консервативный вариант. Возможно, дивиденды будут выше, ведь недвижимость растёт в цене. 4% от $50 тыс. будут давать больше, чем от $23 тыс, поэтому прибыль может быть ещё больше.

При этом от инвестора не требуется никаких действий вообще. Можно просто получать прибыль. Имея свою недвижимость, нужно следить за ней, что отнимает время.

Купить акции можно через брокеров. Рекомендую работать со следующими:

• Финам (акция: тариф Free Trade торговля без комиссии навсегда)
• БКС Брокер

Подробную инструкцию по покупке акций и торговле на бирже можно прочитать в статьях:

• Как купить акции — подробная инструкция;
• Как купить иностранные акции;
• Как зарабатывать деньги на акциях;
• Как начать торговать на бирже начинающим — полное руководство;