Категория: Разное / Дата: 12.08.2020

Взять ипотеку под 6,5% на новостройки или инвестировать в акции

3 (60%) 4 vote[s]

В этой статье мы поговорим на тему: сколько можно заработать на ипотеке под 6,5%, стоит ли покупать новостройки, чтобы заработать? Выгодно ли сдавать квартиру?

Многие начинающие инвесторы и рядовые граждане бросились скупать новостройки под 6,5% годовых. Это самая низкая ставка по ипотеке, но выгодно ли она? Давайте рассмотрим реальный пример.

1. Исходные данные

Однокомнатная квартира в новостройке стоит 3,2 млн рублей. Метраж 43 м2. План квартиры:

Отличная планировка, есть лоджия, хороший район. Ориентировочно после ремонта такую квартиру можно сдать за 21000 рублей в месяц плюс показания по счётчикам.

На руках есть 700 тыс. рублей, остальные 2,5 млн рублей будем брать в ипотеку на 20 лет под 6,5%. Тогда ежемесячный платёж составит 18640 рублей.

По факту затраты будут больше из-за обязательного требования банков страхования жизни. Поэтому ставка по ипотеке будет больше на 1%, то есть 7,5%. Тогда ежемесячный платёж составит 20140 рублей.

С таким платежом первое время за ипотеку придётся доплачивать ещё около 3 тыс. рублей своих денег за услуги УК и взносы на капитальный ремонт.

2. Затраты на ремонт однокомнатной квартиры 43 м2

Поскольку это новостройка, то потребуется сделать ремонт. Конкретно в данном варианте однокомнатной квартиры уже есть стяжка пола и отштукатурены стены.



Давайте составим примерные расходы с учётом материалов и работы "под ключ". Во сколько обойдётся сделать ремонт среднего качества в такой квартире.

Сумма (тыс. руб)Объект
200сантехника
20стиральная машина
100ламинат
100межкомнатные двери
50натяжной потолок
40электрика
30входная дверь
35обои
25подоконники
100стоимость кухни
25стол + стулья на кухню
50духовой шкаф, варочная панель, вытяжка, чайник
8микроволновая печь
30холодильник
10кастрюли, тарелки, сковородки
30кровать
40гостинная
15шторы
30прихожка

Итого = 932 тыс. рублей. Не забываем ещё про потраченное время. Ремонт потребует от владельца много времени на выбор материалов, проверку работы и прочее.

Итого: стартовый взнос 700 + 932 = 1,632 млн рублей. Это без учёта затрат на простой во время ремонта, ведь квартира не будет сдаваться, а коммунальные платежи надо платить каждый месяц.

Фактически квартира обошлась нам в 4,132 млн рублей. На вторичном рынке можно поискать варианты даже подешевле, но зато у нас всё новое и хорошего качества.

3. Сколько удастся заработать за 20 лет на однокомнатной квартире

Мы не знаем сколько точно будет стоить недвижимость через 3 года, не говоря уже про 20 лет. Поэтому будем ориентироваться на исторические данные. Мы возьмём средние темпы прироста цены в 4% годовых. Тогда, квартира через 20 лет должна подорожать до 8,983 млн рублей.

Арендная плата за жилье будет расти около 3% (вероятнее всего). То есть через 20 лет вместо 21000 рублей мы ориентировочно будем сдавать квартиру за 37800 рублей.

Сколько мы будем заработаем с аренды? Вспомним, что исходная ситуация не очень приятная, поскольку нам нужно доплачивать 3 тыс. рублей в месяц за коммуналку из своего кармана, а все деньги от квартирантов пускать на погашение ипотеки.

Итак, с учётом роста цены на аренду мы ожидаем следующую картину:

ГодПрибыль (тыс. рублей)
2021-36 (убыток)
2022-28 (убыток)
2023-15 (убыток)
2024+0
2024+13,5
2025+26,0
2026+26,0
2027+26,0
2028+39,0
2029+39,0
2030+50,0
2031+50,0
2032+50,0
2033+63,0
2034+63,0
2035+63,0
2036+75,0
2037+75,0
2038+75,0
2039+88,0
2040+88,0
2041+88,0
2042+100,0

В некоторые года аренда не повышалась, поскольку не факт, что удастся наращивать темпы прибыли по 3% в год стоимость.

Суммарно получается 1 млн рублей прибыли с аренды. Мы могли бы инвестировать эти деньги на банковский вклад, но мы также должны учитывать затраты на поломку техники, на оплату налога и прочее. Поэтому мы учитываем то, что эти проценты ушли на все эти дополнительные расходы.

Итого: 1,632 млн рублей превращается в 10 млн рублей за 20 лет. При этом:

  • Мы не учли налог на прибыль от сдачи в 13%;
  • Мы не учли первые полгода простоя квартиры из-за ремонта. Плюс иногда будут простои, связанные со сменой квартирантов. В лучшем случае, это 1 месяц простоя на 3 года;
  • Не факт, что стоимость недвижимости будет дорожать на 4%, а стоимость аренды на 3%;

Много ли это? Кому-то может показаться, что это отличный вариант для инвестиций. Но вспомним, что есть фондовый рынок. На ценных бумаг можно заработать значительно больше.



4. Альтернативный вариант вложения в акции

Инвестиции в акции приносят также доход, причём самый большой среди всех доступных вариантов для инвесторов. Как показывает история фондовый рынок в среднем растёт на 10-20% в год. Ниже представлен график роста $1 инвестированного в акции США за 200 лет. За этот срок $1 вырос до $10 млн.

Такой результат получается при условии реинвестирования всех дивидендов и среднегодовой прибыли в 7,2%.

Если просто на 1,632 млн рублей купить акции, а полученные дивиденды реинвестировали, тогда за 20 лет получим следующие результаты.

Среднегодовая доходностьИтоговая сумма, млн рубПримечание
8%8,040Самый худший вариант. Такое возможно, если выбран неудачный момент для покупки и продажи акций.
10%11,959Реалистичный вариант при индексном инвестировании через ETF фонды. Из-за комиссии в 0,5-0,9% доходность акций падает. Но с другой стороны нет дохода на прибыль, поскольку мы держим ETF более 3 лет.
12%17,776Реалистичный вариант при самостоятельной покупке голубых фишек. При этом цена покупки не должна быть почти на пике.
14%26,4Оптимистичный, но вполне реальный вариант. При таком подходе важно точка входа и выхода.

В статье что лучше купить: недвижимость или REIT мы уже разобрали подробно в чём плюсы покупки акций REIT.

У каждого есть возможность вместо российского рынка акций вложиться в акции США. Если вам нравится факт владения недвижимостью, то можно купить инвестиционные REIT фонды. Это недвижимость в США, которая платит хорошие дивиденды 4-6% годовых в долларах.

Если вложить 1,632 млн рублей в REIT, то сколько можно заработать за 20 лет? Курс доллара составляет 73 рубля на августа 2020 г. Это эквивалентно $22356. За 20 лет при реинвестировании дивидендов под 4% сумма превратится в $49687.

REIT является растущим бизнесом, а сама недвижимость растёт в цене. За 20 лет она должна удвоится, как минимум. Это очень консервативно. То есть $49687 превратятся в $100 000.

Российский рубль каждые 10 лет девальвируется к доллару в 2 раза. Значит, за 20 лет в 4 раза. Итого: 73 х 4 = 292 рубля за доллар (это лишь предположение).

Значит, приблизительно через 20 лет в рублях сумма должна составить 29,2 млн рублей. И это очень консервативный вариант. Возможно, дивиденды будут выше, ведь недвижимость растёт в цене. 4% от $50 тыс. будут давать больше, чем от $23 тыс, поэтому прибыль может быть ещё больше.

При этом от инвестора не требуется никаких действий вообще. Можно просто получать прибыль. Имея свою недвижимость, нужно следить за ней, что отнимает время.

Купить акции можно через брокеров. Рекомендую работать со следующими:

Подробную инструкцию по покупке акций и торговле на бирже можно прочитать в статьях:



Написать ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *