В этой статье мы рассмотрим, что во что лучше инвестировать: недвижимость или инвестиционный фонд недвижимости REIT. Какие плюсы есть у каждого способа. Что доходнее для частного инвестора?
Недвижимость привлекает в основном начинающих инвесторов. Чаще всего это связано с нехваткой финансовой грамотности. Они плохо знакомы с рынком акций и облигаций, поэтому считают недвижимость и банковские вклады единственными надёжными средствами накопления капитала.
Подробнее про плюсы владения ценными бумагами можно прочитать в статьях:
Разберём все нюансы, которые должен учитывать инвестор при расчёте дохода от аренды недвижимости. Мы будем рассматривать вариант покупки квартиры, а не коммерческих объектов.
1.1. Требуется крупная сумма для старта
Покупка недвижимости требует приличную стартовую сумму. В зависимости от города и типа жилья стоимость может значительно отличаться. Например, в Москве однокомнатная квартира в нормальном состоянии и месторасположении обойдётся от 6 млн рублей. И это при условии, что мы говорим про самый маленький метраж 28-35 м2. А стоимость однушки с комфортным метражом 40-50 м2 повышается до 8-12 млн рублей.
Если речь идёт про Московскую область, то по сравнению с Москвой цены можно поделить пополам. Рассмотрим радиус 35 км от МКАД. Купить 1-комнатную квартиру в хрущевке вполне реально за 4,0-4,5 млн рублей, а в новостройках за 5,0-7,0 млн рублей.
Далеко не у каждого инвестора есть такие суммы денег для старта.
"Чем дальше от Москвы, тем дешевле" — скажет обычный гражданин. Да, так и есть, но и аренда жилья будет ниже. Плюс к тому же, лучше наращивать свои инвестиции в тех местах, где населения больше и средний доход выше. Тогда найти квартирантов проще и быстрее.
1.2. Относительно низкая доходность
Существуют много различных вариантов соотношения дохода от аренды и стоимости недвижимости. Самыми доходными являются однокомнатные квартиры и студии.
Наилучшая годовая доходность по аренде составляет 5-7% годовых. Говоря "наилучшую" подразумевается, что инвестор смог купить достойную квартиру по хорошей цене (ниже рынка), смог найти квартирантов на долгий срок, платящих аренду по среднерыночной цене.
Если брать более приземленный вариант, когда инвестор особо не старался в поиске недвижимости, купил большой метраж по рыночной цене и сдал в аренду с какой-то небольшой скидкой, то доходность снижается до 3-4%.
Эти доходности приведены без учёта следующих расходов:
Налог на прибыль 13%;
Налог на квартиру;
Расходы на поверки счётчиков;
Расходы на мелкий ремонт;
Замена бытовой техники;
Последние расходы редки, но их стоит учитывать при анализе реальной доходности инвестиций. Например, замена холодильника обойдется в 30 тыс. рублей, а стиральной машины в 20 тыс. рублей. Раз в 10 лет вероятность их замены высока.
Существует риски простоя недвижимость из-за смены жильцов. Пока старые съедут, пока приведешь квартиру в порядок, пока найдешь новых. На это может уйти от недели до нескольких месяцев.
Итого реальная доходность снижается до: 2-3%. Но в качестве плюсов можно отметить то, что недвижимость склонна дорожать со временем. Но растут в цене только хорошее жилье. Старые хрущевки с 2014 года по 2020 год даже упали в цене.
1.3. Риски с квартирантами
Например, квартиранты могут затопить соседей на нижних этажах. В этом случае потребуется большие затраты на компенсации. Также есть риски порчи имущества, воровства, пожаров. Залоговый депозит не покроёт эти расходы.
Такие моменты встречаются редко, но надо осознавать, что такое может случиться. А значит владелец квартиры всегда несёт риск и его стабильность постоянно находится под угрозой.
1.4. Слабый рост цен на недвижимость
Многие считают, что недвижимость всегда дорожает в цене. Частично это утверждение верно, но она дорожает не быстрее инфляции. А значит денежные средства вложенные в квадратные метры со временем обесцениваются.
После 2014 года стоимость квартир упала на 10-20%. Восстановление занимает длительное время. Только в 2020 году индекс цен почти вернулся к уровню 2014. За это время доллар подорожал к рублю на 130%. Фактически, если просто хранить деньги с 2014 года в долларах без всякой сдачи квартиры можно было бы остаться в гораздо большем плюсе. Банковские вклады также дали бы отличную доходность в 105% при условии реинвестирования процентов.
Недвижимость медленно дорожает в цене. Этот рост лишь частично покрывает инфляцию. При этом дорожают в цене в основном новостройки (с датой постройки с 2000). Вторичка сильно отстаёт. Новостройки так стремительно дорожают из-за искусственного спроса к ним. По факту они должны стоит немного дешевле, но большинство меняют место жительства на хорошее, поэтому и подогревают спрос.
1.5. Наличие времени на проверку
Необходимо время на то, чтобы следить за квартирой. Даже на то, чтобы просто оплатить коммунальные платежи и передать показания счётчиков нужно какое-то время.
При этом не забываем, что реальная доходность составляет 2-4%. Можно положить деньги на банковский вклад или купить ОФЗ на более выгодных условиях.
1.6. Долгий процесс купли/продажи с накладными расходами
Недвижимость обладает низкой ликвидностью. Что такое ликвидность: это возможность обмена актива на деньги с учётом минимальных издержек. Например, доллары можно моментально обменять с минимальными потерями в банке. Поэтому они обладают максимальной ликвидностью.
При желании продать недвижимость по рыночной цене может пройти не один месяц. А когда покупатель найдётся, то потребуется ещё волокита с бумагами по оформлению сделки. Есть также издержки на риэлтора.
1.7. Длительная инвестиция
Покупка недвижимости предполагает длительное её владение. Поскольку это отнимает много бумажной волокиты и оплаты услуг риэлтора.
Для некоторых это может вызывать неудобство. Не многие готовы инвестировать на несколько лет.
REIT (Real Estate Investment Trust) — инвестиционный фонд недвижимости. Его основной заработок идёт от сдачи в аренду. Покупая акции фонда, инвестор покупает часть недвижимости.
Эти фонды котируются в виде акций на фондовой бирже. В нашей стране нету ни одного отечественного REIT, который бы торговался на бирже. Зато таких компаний много в США.
После листинга иностранных акций на Санкт-Петербургскую биржу в 2014 году, у российских инвесторов появилась возможность покупать REIT фонды наших брокеров. Фонды будут хранится у инвестора на обычном брокерском счёте.
Что входит в обязанности REIT:
Сдача недвижимости в аренду;
Мониторинг состояния;
Приобретают новые объекты (чаще всего в кредит);
Продают некачественные;
Инвестиционный фонд занимается управлением, исключая какие-либо действия со стороны акционеров.
2.1. Отсутствие крупных сумм для старта
Начать инвестировать в американскую недвижимость через REIT можно практически с любой суммы. Цены на акции фонда начинаются от 20$. Поэтому эти инвестиции доступны для рядовых инвесторов с небольшими стартовыми капиталами.
2.2. Дивидендная доходность REIT составляет 3-5% годовых
Средняя дивидендная доходность REIT лежит в районе 3-5% годовых в долларах. При этом инвестор ещё зарабатывает на курсовом росте акций около 2-10% годовых. Назвать сумму точнее сложно, поскольку рынок акций имеет высокую волатильность. В зависимости от точки входа и текущей цены прибыль может существенно отличаться для разных инвесторов.
Высокая дивидендная доходность получается из-за того, что минимум 90% чистой прибыли компании должно идти акционерам. Это законодательное требование к фондам.
Дивидендный аристократ — это компания стабильно выплачивающая дивиденды. Ежегодная выплата всегда увеличивается.
Некоторые REIT платят дивиденды каждый месяц. Например, тикеры компаний O и SLG.
На дивиденды от REIT не распространяются льготы от справки W-8BEN, поэтому налог составляет 30% Это уменьшает дивидендную доходность почти на 1/3, но всё равно остаётся одной из самых высоких на всём фондовом рынке.
Каждый фонд владеет большим количеством объектов (исчисляется сотнями и тысячами). У большинства компаний недвижимость располагаются в разных штатах, поэтому это создаёт дополнительную диверсификацию от рисков.
Вся недвижимость разом не может пострадать, если только не случится какого-то супер форс-мажора. Но тогда возможно и деньги будут никому не нужны. Инвесторы несут минимальные риски при таких инвестициях.
На внебиржевом рынке существуют ETF на REIT. ETF является фондом содержащим множество компаний REIT в каком-то соотношении. Обычно ЕТФ копирует фондовые индексы, в данном случае, возможно, копирование компаний с той же долей веса, что они входят в индекс.
С 2021 г. на Московской бирже появился новый фонд ETF FXRE, который содержит американские REIT. Дивиденды реинвестируются обратно в стоимость фонда. Таким образом можно стать владельцем недвижимости США.
2.4. Отсутствие каких-либо действий
REIT фонды дают полную свободу инвесторам в плане времени. Фактически, акционеры просто наслаждаются постоянными дивидендами и более ничего не делают.
Более профессиональные инвесторы могут иногда заглядывать в квартальные и годовые отчётности компаний из своих инвестиционных портфелей, но многие даже этого не делают.
2.5. Высокая ликвидность
Акции можно в любой момент продать/докупить на фондовой бирже по рыночной цене. Поэтому они относится к максимально ликвидным инвестиционным инструментом.
Например, если на рынке будет распродажа, то можно докупать акции. Когда на рынках эйфория, то стоит сокращать свою долю в акциях. Но такие действия подвластны уже опытным инвесторам.
2.6. Защита от девальвации рубля
Деньги лежат в американской недвижимости, которая котируется в долларах. Значит, российскому инвестору не страшна девальвация рубля. Это тоже дополнительный плюс к надёжности.
3. Выводы: во что лучше инвестировать недвижимость или REIT
Теперь подвёдем итоги: что лучше недвижимость или REIT? Как видите, во всех аспектах выигрывают REIT:
Можно начинать с любой суммой;
Более высокая доходность в долларах;
Защита от девальвации рубля;
Широкая диверсификация по объектам недвижимости;
От инвестора не требуется никаких действий;
Можно продать акции на бирже в любой момент;
Акции склонны к росту;
Фактически, реальная недвижимость выигрывает только в том, что её можно реально увидеть и ощутить. Акции (особенно, зарубежные) мы не можем никак увидеть и потрогать, поэтому многим от этого не комфортно. Но здравый анализ говорит о том, что гораздо эффективнее владеть акциями REIT.
Финам (акция: тариф Free Trade торговля без комиссии навсегда)
БКС Брокер
