Категория: Финансы / Дата: 10.09.2018

Инвестиции в недвижимость — подробный обзор для начинающих

5 (100%) 1 vote

Инвестирование в недвижимость является крайне популярным вариантом среди инвесторов-новичков. Такая ситуация во многом связана с тем, что они просто не знают других способов для вложения денег. В этой статье мы поговорим так ли хороши вложения в недвижимость, стоит ли заниматься покупкой недвижимости, чтобы заработать.

1. Общая информация об инвестировании в недвижимость

Существует довольно много разновидностей недвижимости и у каждого сегмента есть свои плюсы и минусы. Как правило, выделяют следующие направления недвижимости:

  • Жилая
  • Коммерческая
  • Строительство
  • Недвижимость за рубежом
  • Паевые инвестиционные фонды

У каждого направления существуют лишь две возможности заработать:

  1. Сдача помещения в аренду
  2. Перепродажа недвижимости по более дорогой цене

Чаще всего инвесторы совмещают эти два заработка: какое-то время арендуют помещение, получая тем самым 3-10% годовых, а потом при необходимости продают подорожавший актив. Цены на недвижимость, как и на любой другой товар подвержены инфляции.

Как и у экономики целый страны, у каждого объекта недвижимости есть определенные риски связанные прежде всего с ее стоимостью и ликвидностю. Хотя, в долгосрочной перспективе недвижимость всегда дорожает, но в отдельные моменты времени ее стоимость может изрядно "потрясти", как регулярно трясет и фондовые биржи.

Помимо рисков есть также и накладные расходы на содержание объекта. Это могут коммунальные платежи, налоги и прочие сборы. Эти расходы уменьшают доходность от ее владения, поэтому при своих рассчетах стоит обязательно учитывать эти их, иначе можно довольно сильно "промахнуться" с оценкой прибыльности того или иного объекта.

Ежегодно деньги обесцениваются из-за инфляции. Если недвижимость не будет приносить никакой прибыли и не дорожать в цене плюс к тому же будут и накладные расходы, то инвестор будет терпеть большие убытки. Про подобные риски и с другой стороны преимуществе хранения денег в недвижимости мы поговорим чуть ниже.

Давайте рассмотрим каждый тип объекта недвижимости более подробно.



2. Жилая недвижимость — как объект для инвестиции

Самым простым и понятным для каждого человека является привычная каждому из нас жилая недвижимости (квартиры, дома). Ее можно перепродать дороже или же сдавать в аренду.

Как показывает опыт предыдущих лет, стоимость квартир лишь дорожает со временем. Но надо понимать, что этот процесс крайне медленный и "срубить" на этом деньги можно лишь в случае удачной покупки/продажи.

Чаще всего рост цен на квартиры схож с процентом инфляции в стране, а это по сути говорит о том, что заработка у инвестора практически нет. Есть лишь надежный актив по сохранению платежеспособности своих денег.

Цены на недвижимость могут изменяться в зависимости от экономической ситуации в стране и мире в целом. Посмотрите на график изменения цены на квадратный метр жилья в Москве в рублях:

График цен на квадратный метр в Москве с 2000 года в рублях

Можно сказать, что он довольно активно растет все время. Но это ситуация в рублях. А с индексом цен в долларах ситуация другая:

График цен на квадратный метр в Москве с 2000 года в долларах

То есть можно обратить внимание, что просто купив доллары можно было бы гораздо эффективнее сохранить свою платежеспособность, нежели храня их в недвижимости. При этом доллары являются ликвидным активом и могут приносить доход от банковского вклада или облигаций (еврооблигации ГазПрома приносят 8.7% годовых).

Рассмотрим преимущества и недостатки покупки жилой недвижимости в качестве инвестирования:

Плюсы
  • Рынок жилья огромный, поэтому есть выбор. Если действовать грамотно и особо не бить горячку, а ждать лучших предложений, то можно регулярно совершать удачные покупки.
  • Возможность сдачи в аренду. Жилье всегда пользуется спросом, даже несмотря на огромный выбор.
  • Покупатель есть на любое жилье
  • Надежный вариант сохранения денег
Минусы
  • Требуются крупные вложения. Например, в Москве цены на квартиры начинаются от 5 млн. рублей
  • Процесс оформления и продажи занимает 2-4 недели, когда покупатель уже найден.
  • Низкая рентабельность аренды. В среднем выходит 4-6% годовых, что даже ниже банковских вкладов
  • Низкая ликвидность. Поиск покупателя может затянуться на несколько месяцев, чтобы продать быстрее надо снижать цену.
  • Состояние жилья со временем портится и иногда придется вкладываться в косметический ремонт
  • Риски порчи имущества от квартирантов

Хочу еще подчеркнуть то, что покупать квартиру в ипотеку будет крайне не выгодно. Во-первых квартира еле дорожает в цене, во-вторых Вы платите регулярно банку по 9-12% годовых. А также прибавьте к этому еще и инфляцию на Ваши стартовые вложения. Итого получается, что проще всего накопить деньги, а потом уже приобретать жилье.

Многие думают купить квартиру и сдавать ее, а на вырученные деньги покрывать ипотеку. Но если Вы сядете и посчитаете Ваши возможности и доходы от банковского депозита без этой муторной схемы с рисками, то получится, что без каких-либо телодвижений можно получить даже больше за это время. Единственным риском остается резкий обвал рубля, но в этой ситуации недвижимость вряд ли будет дорожать в цене.

Подводя итог, можно сказать, что жилая недвижимость является источником сохранения денег, но не их накоплением. При этом в какие-то периоды времени можно даже быть в убытке. Я лишь могу добавить, что если сумма инвестиционного портфеля составляет более 8 млн. рублей, то на мой взгляд имеет смысл купить однокомнатную квартиру для сдачи, чтобы снизить свои риски.



3. Инвестиции в коммерческая недвижимость — для продвинутых инвесторов

Коммерческая недвижимость — это нежилой объект (склад, офис, парикмахерская, отель, спортзал, бизнес-центр, супермаркет). Главная идея покупки таких объектов является исключительно сдача в аренду или последующая перепродажа.

Коммерческая недвижимость пользовалась огромным спросом до 2014 года. После чего настал геополитический кризис, санкции, бегство иностранного капитала, обесценивание рубля по отношению к "твердым" валютам. С тех пор цена на коммерческие объекты стала падать, а ее рентабельность также оставляет желать лучшего.

Цены на коммерческую недвижмость в Москве и области могут быть довольно значительными суммами исчисляемыми в десятки миллионы рублей. Многим не под силу купить даже объект стоимостью в 5 млн. рублей. В зависимости от региона цены могут существенно меньше, но и сдавать в аренду ее можно будет не так выгодно.

Как я уже отметил выше, цены сильно упали. Поэтому те, кто вложился в 2014 году в коммерческую недвижимость сейчас в убытке на 20-30%, при этом цена аренды также снизилась. Этим инвесторам необходимо просто ждать, чтобы отбить эти потери. Это низковалатильный рынок, но и здесь случаются скачки цен и не самые благоприятные периоды.

Плюсы
  • От аренды можно получать больше денег, чем от квартиры
  • Есть возможность открыть свой бизнес
  • За внутреннюю отделку отвечает арендатор. Вы ему сдаете голые стены
  • В периоды экономического роста спрос на коммерческую недвижимость растет быстрее, чем на жилую
  • Банки выдают кредиты более охотно, чем по сравнению с жилой
Минусы
  • Цены на аренду падают и когда эта тенденция переломится сказать сложно
  • Низкая ликвидность
  • Дороговизна

4. Вложение в строительство новых объектов

Вложение денег в строительство недвижимости является крупным и популярным направлением среди начинающих инвесторов. Причем вложения относительно небольшие, поскольку строящийся объект дешевле рыночной стоимости на 20-50% в зависимости от рисков и этапа строительства.

Многие люди вкладывали свои деньги в новостройки начиная с 2005 года. Им удалось заработать неплохие деньги, даже беря квартиры в ипотеку. В то время наблюдался экономический рост и цены на квартиры стабильно дорожали. Я думаю, что вложив те же самые деньги в фондовый рынок, они бы были еще в большем плюсе без каких-либо телодвижений.

Ни что не вечно в нашем мире. С 2014 года ситуация изменилась. Теперь вложение в новостройку это скорее риск без каких-то видимых заработков. Причем риск связан как с застройщиком, который может долго строить объект или вовсе заморозить его, а также и на то, что цены на квартиры упадут или останутся на том же месте. Плюс к тому же придется еще и долго искать покупателя.

Даже сейчас можно сказать, что цена на новостройки после ее сдачи увеличиваются лишь на 10-20%, однако за это время пройдет 1-2 года. Инфляция съест большую часть всей прибыли и в итоге Вы рисковали ради чистого дохода в 3-5% за вычетом инфляции? А ведь надо было еще ходить к застройщику, оформлять документы, а потом искать покупателя. По-моему время дороже этой небольшой суммы и риска.

Плюсы
  • Небольшие вложения (объект на стадии строительства стоит дешевле)
  • Огромная вероятность продать дороже объект после постройки
  • Новостройка в целом лучше, чем дома которым по 30 лет
  • Большой выбор
Минусы
  • Сдача объекта может затянутся, а для инвестора это означает, что все время зарежки его деньги не будут работать
  • С учетом кризиса рассчитывать, что цены на новостройки после ее сдачи сильно подорожают не приходится
  • Очень много новых новостроек, что увеличивает количество предложений на рынке, тем самым сбивая цену

5. Покупка недвижимости за рубежом

Покупка недвижимости за рубежом доступна каждому жителю, однако из-за множества нюансов лучше не связываться тем, кто юридически плохо подкован. Есть множество моментов, которые присутствуют в законодательстве других стран и их надо учитывать.

К примеру, Вы хотите купить объект за границей. Сделать это удаленно как-то опасно. Ведь Вы даже не видите то, что приобретаете. Поэтому желательно личное присутствие. А это перелет, траты на проживание. При этом возможно потребуется нахождение на территории другого государства пару недель.

После покупки встает вопрос, а что делать дальше с недвижимостью? Сдавать в аренду? Удаленно это сделать можно, но как следить за тем, что все в порядке?

Плюс к тому же цены на недвижмость за рубежом могут также снижаться и далеко не факт, что в целом удастся заработать на этом. Например, покупка жилья в Венгрии, Австрии, Германии растут медленно в цене. Этот рост сопостовим с уровнем инфляции. Правда цена будет в иностранной валюте, что дает какие-то гарантии от колебания национальной валюты.

Плюсы
  • Недвижимость номинирована в долларах, значит мы устраняем валютные риски
  • Небольшие риски с геополитикой
Минусы
  • Сложность приобретения и отслеживания состояния объекта
  • Риски, что с недвижимостью может что-то случится или же правительство обложит его сильным налогом в связи с каким-то сложным положением


6. ПИФы недвижимости

ПИФ (паевый инвестиционный фонд) представляет собой специальной фонд, в который инвесторы вкладывают свои деньги. Опытные управляющие вкладывают эти средства в разные активы. Чаще всего ПИФы вкладываются в ценные бумаги, но есть и варианты и с недвижимостью.

Главная идея в следующем: фонд собирает деньги вкладчиков и вкладывает их в какое-то крупное строительство. Спустя какое-то время (обычно не менее года) деньги можно забрать. Но в такие ПИФы обычно инвестируют на долгое время, т.к. прибыль от застройки обычно приходит далеко не сразу.

По состоянию на 2018 год состояние всех ПИФов по недвижимости плачевное. Практически все они за три последних года упали. Общий убыток составляет в среднем 20-40%.

Плюсы
  • Минимальные требования к вложениям (обычно в такой ПИФ можно вложить суммы от 100 тыс. рублей)
  • Отсутствие каких-то телодвижений со стороны инвестора (все действия лежат в руках фонда)
Минусы
  • Вам принадлежит только часть недвижимости, которую нельзя потрагать. Поэтому психологически это напоминает торговлю на бирже
  • ПИФ берет комиссии (но они скромные)
  • Долгосрочные вложения (раньше срока деньги можно забрать лишь с какими-то штрафами, либо вообще нельзя)

7. Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Плюсы
  • Надежный способ сохранения денег. Недвижимость за всю существущую историю никогда не дешевела очень сильно в отличии от биржи акций
  • Недвижимость можно визуально увидеть и почувствовать. Акции, облигации и прочие активы существуют виртуально.
  • Стабильный источник дохода от сдачи в аренду
  • Со временем стоимость жилья только дорожает
Минусы
  • Маленькая ликвидность
  • Покупка и продажа квартиры отнимает время на оформление
  • Стоимость недвижимости не растет в периоды кризиса. Для роста стоимости необходим экономический рост
  • Есть накладные расходы на содержание
  • Есть риски неудачной покупки. Например, это время до 2014 года. Цены после этого сильно просели, поэтому те, кто купил раньше оказались в не самой лучшей ситуации.

Смотрите также интересное видео про вложения в недвижимость, какие ошибки совершают инвесторы:



Написать ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *