Инвестиции в недвижимость — подробный обзор для начинающих

Инвестирование в недвижимость является излюбленным вариантом начинающих инвесторов. Это связано с тем, что они просто не знают других выгодных способов для вложения денег. В этой статье мы поговорим так ли хороши вложения в недвижимость, стоит ли заниматься её покупкой, чтобы заработать, какие плюсы и минусы.

1. Общая информация об инвестировании в недвижимость

Существует довольно много разновидностей недвижимости и у каждого сегмента есть свои плюсы и минусы. Как правило, выделяют следующие направления:

• Жилая;
• Коммерческая;
• На этапе строительства;
• Недвижимость за рубежом;
• Паевые инвестиционные фонды ;

Для заработка существуют лишь две возможности:

1. Сдача помещения в аренду;
2. Перепродажа недвижимости по более дорогой цене;

Чаще всего инвесторы совмещают эти два заработка: какое-то время арендуют помещение, получая тем самым 2-6% годовых, а потом при необходимости продают подорожавший актив. Цены на недвижимость, как и на любой другой товар подвержены инфляции, поэтому со временем объекты дорожают.

У каждого объекта недвижимости есть определённые риски, связанные прежде всего с её стоимостью и ликвидностью.

В долгосрочной перспективе объекты всегда дорожают, но в отдельные моменты времени её стоимость может изрядно "потрясти" (плюс/минус 5-10%), как регулярно трясет и фондовые биржи.

Помимо рисков есть также и накладные расходы на содержание объекта. Это коммунальные платежи, налоги и прочие сборы. Они уменьшают доходность недвижимости, поэтому при расчётах стоит обязательно не забывать про них, иначе можно довольно сильно "промахнуться" с оценкой прибыльности того или иного объекта.

Как известно, деньги ежегодно обесцениваются из-за инфляции. Если недвижимость не будет приносить никакой прибыли и не дорожать в цене, а ещё плюс к тому же будут и накладные расходы, то инвестор будет терпеть большие убытки. Про риски и преимуществе хранения денег в недвижимости мы поговорим чуть ниже.

Недвижимость относится к классу защитных активов. В зависимости от использования объектов можно отнести как к классу активов (если сдавать в аренду), так и пассива (если не сдавать в аренду, а просто платить коммунальные платежи).

Давайте рассмотрим каждый тип объекта недвижимости более подробно.

2. Жилая недвижимость — как самый простой объект для инвестиции

Самым простым и понятным для каждого человека является привычная каждому из нас жилая недвижимости (квартиры, дома). Её можно перепродать дороже или же сдавать в аренду.

Как показывает опыт предыдущих лет, стоимость квартир лишь дорожает со временем. Но надо понимать, что этот процесс крайне медленный и "срубить" на этом деньги можно лишь в случае удачной покупки/продажи.

Чаще всего рост цен на квартиры схож с процентом инфляции в стране, а это говорит о том, что заработка у инвестора практически нет. Есть лишь надёжный актив по сохранению платёжеспособности своих денег.

Цены на недвижимость могут изменяться в зависимости от экономической ситуации в стране и мире в целом. Посмотрите на график изменения цены на квадратный метр жилья в Москве в рублях:

Можно сказать, что он довольно активно растёт все время. Но это ситуация в рублях. А с индексом цен в долларах ситуация другая:

Обратите внимание, что просто купив доллары можно было бы гораздо эффективнее сохранить свою платёжеспособность, нежели храня их в недвижимости. При этом доллары являются ликвидным активом и могут приносить доход от банковского вклада или облигаций.

Плюсы инвестирования в жилую недвижимость:

• Рынок жилья огромный, поэтому есть широкий выбор. Если действовать грамотно и особо не бить горячку, а ждать лучших предложений, то можно регулярно совершать удачные покупки;
• Пассивная прибыль от сдачи в аренду. Жилье всегда пользуется спросом, даже несмотря на огромный выбор;
• Покупатель найдётся на любое жилье. Вопрос лишь в её стоимости и быстроте поиска покупателя;
• Надёжный вариант сохранения денег;
• Недвижимость дорожает по мере инфляции;

Минусы инвестирования в жилую недвижимость:

• Требуются крупные вложения. Например, в Москве цены на квартиры начинаются от 5 млн рублей;
• Процесс оформления и продажи занимает 2-4 недели, когда покупатель уже найден;
• Низкая рентабельность аренды. В среднем выходит 4-6% годовых, что даже ниже банковских вкладов;
• Низкая ликвидность. Поиск покупателя может затянуться на несколько месяцев, чтобы продать быстрее надо снижать цену;
• Состояние жилья со временем портится и иногда придется вкладываться в косметический ремонт;
• Риски порчи имущества от квартирантов;
• Нужно платить налог на прибыль от сдачи. А это еще сокращает доход на 13%. В итоге получается меньше 4-6% годовых;

Хочу ещё подчеркнуть то, что покупать квартиру в ипотеку будет крайне невыгодно. Во-первых, квартира еле дорожает в цене, во-вторых, вы платите регулярно банку по 9-12% годовых. А также прибавьте к этому ещё и инфляцию на стартовые вложения. Итого получается, что проще всего накопить деньги, а потом уже приобретать жилье.

Многие рассуждают так: купим квартиру и будем сдавать её, а на вырученные деньги покрывать ипотеку. Но если посчитать ваши возможности и доходы от банковского депозита без этой "муторной схемы", без беготни и рисков, то получится, что без каких-либо телодвижений можно получить больше. Единственным риском остается резкий обвал рубля, но в этой ситуации недвижимость вряд ли будет дорожать в цене из-за отсутствия денег у покупателей.

А если боитесь инфляции, то можно купить ОФЗ-ИН. Эти облигации привязаны к инфляции и ещё дают 2,5% годовых сверху каждый год.

Жилая недвижимость является источником сохранения денег, но не их способом накоплением. При этом в какие-то периоды времени можно даже быть в убытке. Я лишь могу добавить, что если сумма инвестиционного портфеля составляет более 8 млн рублей, то в целом имеет смысл купить однокомнатную квартиру для сдачи. Это снизит риски и создаст гарантированный источник стабильного дохода, который можно вкладывать куда-то ещё или жить на эти средства.

• Капитализация процентов по депозиту;
• Как жить на проценты от вклада;

3. Инвестиции в коммерческая недвижимость — для продвинутых инвесторов

Коммерческая недвижимость пользовалась огромным спросом в нашей стране до 2014 года. После чего настал геополитический кризис, санкции, бегство иностранного капитала, обесценивание рубля по отношению к "твёрдым" валютам. С тех пор цена на коммерческие объекты стала падать, а её рентабельность также оставляет желать лучшего.

Цены на коммерческую недвижимость в Москве и области могут быть значительными суммами, которые не под силу рядовым инвесторам (стоимость исчисляется десятками миллионов рублей). Мало, кто сможет позволить себе купить даже объект стоимостью в 5 млн рублей. В зависимости от региона цены могут существенно меньше, но и сдавать в аренду её можно будет не так выгодно.

Как я уже отметил выше, цены сильно упали. Поэтому те, кто вложился в 2014 году в коммерческую недвижимость были в убытке на 20-30% длительное время, при этом цена аренды также снизилась. Этим инвесторам необходимо просто ждать, чтобы отбить эти потери. Это низковолатильный рынок, но и здесь случаются скачки цен и не самые благоприятные периоды.

Лишь в 2021-2022 цены на недвижимость превысили пики 2014 года.

Плюсы инвестиций в коммерческую недвижимость:

• От сдачи в аренду коммерческой недвижимости можно получать больше денег, чем от квартиры;
• Есть возможность открыть свой бизнес (например, по франшизе);
• За внутреннюю отделку отвечает арендатор. Вы можете сдать голые стены, значит, вы не несёте рисков по порче имущества (как в случае с квартирами);
• В периоды экономического роста спрос на коммерческую недвижимость растет быстрее, чем на жилую;
• Банки выдают кредиты более охотно, чем по сравнению с жилой;

Минусы инвестиций в коммерческую недвижимость:

• Цены на аренду падают и когда эта тенденция переломится сказать сложно;
• Низкая ликвидность;
• Дороговизна;
• Поиск желающих снять помещение может затянуться на долгие месяцы;

4. Вложение в строительство новых объектов недвижимости

Вложение денег в строительство недвижимости является крупным и популярным направлением среди начинающих инвесторов. Причём вложения относительно небольшие, поскольку строящийся объект дешевле рыночной стоимости на 20-50% в зависимости от рисков и этапа строительства.

Многие люди вкладывали деньги в новостройки, начиная с 2005 года. Им удалось заработать неплохие деньги, даже беря квартиры в ипотеку. В то время наблюдался экономический рост и цены на квартиры стабильно дорожали. Я думаю, что вложив те же самые деньги в фондовый рынок, они бы были еще в большем плюсе без каких-либо телодвижений.

Ни что не вечно в нашем мире. С 2014 года ситуация изменилась. Теперь вложение в новостройку это скорее риск без каких-то видимых возможностей заработать состояние. Причём риск связан как с застройщиком, который может долго строить объект или вовсе заморозить его, а также и то, что цены упадут или останутся на том же месте. Плюс к тому же возможно придётся ещё долго искать покупателя.

Даже сейчас можно сказать, что цена на новостройки после её сдачи увеличиваются лишь на 10-20%, однако за это время пройдет 1-2 года. Инфляция съест большую часть всей прибыли. В итоге инвестор рисковал ради чистого дохода в 3-5% за вычетом инфляции? А ведь надо было ещё ходить к застройщику, оформлять документы, а потом искать покупателя. По-моему время дороже этой скромной прибыли и взятого на себя риска.

Кстати, те кто вложили деньги в новостройки в 2011-2014 году долгое время были в минусе. Лишь в 2018 году их цена покупки сравнялась с рыночной. По сути их деньги не работали 4-7 лет. За это время фондовый рынок вырос в 2-3 раза.

• Недвижимость или REIT;
• Взять ипотеку под 6,5% на новостройки или инвестировать в акции;

Плюсы инвестиций в новостройки:

• Небольшие вложения (объект на стадии строительства стоит дешевле);
• Огромная вероятность продать дороже объект после постройки;
• Новостройка в плане инвестиции лучше, чем старым домам по 30-70 лет;
• Большой выбор строящегося жилья;
• Ставки на ипотеку ниже, чем на вторичном жилье;

Минусы инвестиций в новостройки:

• Сдача объекта может затянутся, а для инвестора это означает, что все время его деньги не будут работать;
• С учётом кризиса рассчитывать, что цены на новостройки после сдачи сильно подорожают не приходится;
• Очень много новых новостроек, что увеличивает количество предложений на рынке, тем самым сбивая цену;

5. Покупка недвижимости за рубежом

Покупка недвижимости за рубежом доступна каждому жителю, однако из-за множества нюансов лучше не связываться с этой идей тем, кто юридически плохо подкован. Есть "подводные камни", которые присутствуют в законодательстве других стран и их надо учитывать.

Например, вы хотите купить объект за границей. Сделать это удалённо можно, но такая сделка несёт риски. Ведь вы даже не видите то, что приобретаете. Поэтому желательно личное присутствие, а это затраты на перелёт, проживание. А если учесть, что может потребоваться нахождение на территории другого государства пару недель выльется в приличные траты.

После покупки встает вопрос, а что делать дальше с недвижимостью? Сдавать в аренду? Удалённо это сделать можно, но как следить за тем, что все в порядке?

Цены на недвижимость за рубежом могут также снижаться и далеко не факт, что в целом удастся заработать на этом. Например, стоимость жилья в Венгрии, Австрии, Германии растет медленно в цене. Этот рост сопоставим с уровнем инфляции. Правда цена будет в иностранной валюте, что дает какие-то гарантии от колебания нашей национальной валюты.

Плюсы:

• Стоимость объектов номинирована в долларах, значит мы устраняем валютные риски;
• Небольшие риски с геополитикой;

Минусы:

• Сложность приобретения и отслеживания состояния объекта;
• Риски, что с недвижимостью может что-то случится или же правительство обложит его сильным налогом в связи с каким-то сложным положением;

6. ПИФы недвижимости

ПИФ (паевой инвестиционный фонд) представляет собой специальной фонд, в который инвесторы вкладывают свои деньги. Опытные управляющие вкладывают эти средства в разные активы. Чаще всего ПИФы вкладываются в ценные бумаги, но есть и варианты и с недвижимостью.

Главная идея в следующем: фонд собирает деньги вкладчиков и вкладывает их в какое-то крупное строительство. Спустя какое-то время (обычно не менее года) деньги можно забрать. Но в такие ПИФы обычно инвестируют на долгое время, т.к. прибыль от застройки обычно приходит далеко не сразу.

На Московской бирже торгуются несколько БПИФ на недвижимость. Стоят они от 1000 рублей, что доступно каждому инвестору. Перечислим список:

• ПАРУС-НОРД (платит ежемесячные дивиденды, примерная доходность 12% годовых);
• ПАРУС-СБЛ (платит ежемесячные дивиденды, примерная доходность 10% годовых);
• ПАРУС-ОЗОН (платит ежемесячные дивиденды, примерная доходность 12,7% годовых);
• ЗПИФ РД (платит ежеквартальные дивиденды, примерная доходность 9% годовых);
• ЗПИФ Арендный поток 1 и 2 (платит ежеквартальные дивиденды, примерная доходность 10% годовых);

Указана примерная доходность на март 2023 года. Итоговая доходность может меняться, ведь фонды платят по разному, но обычно выплаты стабильно повышаются.

Инвестор может получать ежемесячный доход и при этом он будет постепенно расти и расти цена ПАЯ, поскольку недвижимость со временем дорожает.

Для покупки ЗПИФ на недвижимость необходимо открыть брокерский счёт. Сделать это можно в режиме онлайн. Я пользуюсь услугами следующих брокеров:

• Финам (акция: тариф Free Trade торговля без комиссии навсегда)
• БКС Брокер

Плюсы:

• Минимальные требования к вложениям (обычно в такой ПИФ можно вложить суммы от 100 тыс. рублей);
• Отсутствие каких-то телодвижений со стороны инвестора (все действия лежат в руках фонда);

Минусы:

• Вам принадлежит только часть недвижимости, которую нельзя потрогать. Поэтому психологически это напоминает торговлю на бирже;
• ПИФ берёт комиссии (но они небольшие);
• Долгосрочные вложения (раньше срока деньги можно забрать лишь с какими-то штрафами, либо вообще нельзя);

Есть также интересный вариант купить корпоративные облигации строительных компаний. Их доходности на 2019 год находятся на уровне 12-15% годовых.

7. Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Плюсы:

• Надёжный способ сохранения денег. Недвижимость за всю существующую историю никогда не дешевела очень сильно в отличии от биржи акций;
• Недвижимость можно визуально увидеть и почувствовать. Акции, облигации и прочие активы существуют виртуально, хотя это реальный бизнес;
• Стабильный источник дохода от сдачи в аренду;
• Со временем стоимость жилья только дорожает;

Минусы:

• Маленькая ликвидность;
• Покупка и продажа объектов отнимает время на оформление;
• Стоимость недвижимости не растет в периоды кризиса. Для роста стоимости необходим экономический рост;
• Есть накладные расходы на содержание;
• Есть риски неудачной покупки. Например, это время до 2014 года. Цены после этого сильно просели, поэтому те, кто купил раньше оказались в не самой лучшей ситуации.;

Смотрите также интересное видео про вложения в недвижимость, какие наиболее частые ошибки совершают инвесторы: