Сервитут – это документ, устанавливающий обременение на использование земли. Таким образом, у собственника земельного участка есть возможность оформить документы для третьего лица, например, при передаче в аренду. Также это понадобится, если через территорию необходимо провести какие-либо коммуникации. Так владелец земли обезопасит себя от нежелательных изменений на участке.
1. В каких ситуациях требуется оформление сервитута
В 274 статье ГК РФ можно найти подробную информацию о тонкостях оформления сервитута. Оформление обременений понадобится в случаях, когда владельцы соседних земель не могут разобраться с вопросами общего пользования. Среди самых частых причин, которые становятся провокаторами оформления ограничений можно выделить следующее:
Прокладка коммуникаций. Это может быть установка труб или другие строительные работы. Здесь законный владелец сможет воспользоваться своим правом на обременение и обозначить конкретные места для строительства;
Установка одного из природных объектов. Один из них, это источник чистой воды. Он будет принадлежать государству, поэтому воду может набрать каждый желающий. Но, владелец может наложить ограничение, что даст ему законное право требовать определенную плату за проход к источнику.
Сервитут можно оформлять только в том случае, если другие способы урегулирования вопросов оказались неэффективными. Данный вариант не применяется для решения несущественных проблем. К примеру, если к участку приходится добираться по длинному пути, но это можно сделать быстрее через соседнюю территорию.
Для сокращения пути, оформление не допускается.
Сервитут можно сравнить с арендой. Но, разница состоит в том, что он заключается в качестве вынужденной меры для урегулирования вопроса между обеими сторонами. Таким образом, владелец земли вместе с получателем будут продолжать использовать конкретную часть участка на протяжении установленных сроков.
Ограничения могут накладываться в следующих случаях:
Без соглашения одной из сторон через суд;
По согласию обеих сторон для работ на отдельной части территории.
Регистрировать обременение можно только в том случае, если у заявителя есть возможность реализации своего права на пользование чужой землей без получения специального разрешения.
2. Виды сервитутов
Сервитут на землю классифицируют по нескольким признакам в зависимости от конкретных факторов, например, временных:
Постоянный. Оформляют в случаях, когда надел нужно использовать при обустройстве природного объекта. Таким образом каждый желающий сможет получить к нему доступ, но за отдельную плату, если её потребует владелец участка;
Срочный. Понадобится при потребности определить точные сроки действия ограничений. Необходимость в данной разновидности договора возникает, когда нужно в срочном порядке проложить коммуникационные трубы, кабели или произвести другие строительные работы. После того, как они будут выполнены обременение снимут;
Постоянно-временный. Здесь необходимость в использовании участка по факту возникает в конкретный момент на протяжении бессрочного периода. К примеру, в ситуации, когда в плохую погоду дорогу к собственному участку размыло и поэтому приходится договариваться с соседями о том, чтобы пройти к себе через их территорию. Этот сервитут иногда оформляют бессрочно, но при этом, в документе указывают период года, когда дорогу размывает чаще всего.
С правовой точки зрения, накладывающий обременения договор бывает частным или публичным. Здесь у сторон часто возникают вопросы о том, что означают эти понятия, и чем такие обременения отличаются друг от друга. В ЗК РФ это объясняется так:
Публичный договор – это такая разновидность обременения, которая подразумевает регистрацию в Росреестре, опираясь на законодательные основы, либо нормативно-правовые документы на муниципалитетом или федеральном уровне. Данный вид сервитута часто накладывают при подведении коммуникаций, обеспечивающих поставку газа, света или воды;
Частный сервитут затрагивает интересы конкретного юридического или физического лица. Ограничение будет установлено основании судебного решения или договора в пользу владельца участка.
3. Основные отличия
Публичный институт отличается безвозмездным характером. При заключении частного договора, плата за обременение отсутствует. Она может возникать только в отдельных случаях, установленных законодательством. Для остальных ситуаций, собственник участка может воспользоваться своим правом на требование денежной компенсации за обременение.
Но, она может отсутствовать, если землевладелец откажется от неё. Публичный сервитут оформляют на основании введения ограничений на фоне государственных или муниципальных интересов. Кроме этого, здесь может быть задействован большой круг лиц и частное обеспечение гражданских прав.
Основания для наложения обременений также могут отличаться друг от друга. Касательно обременения публичного характера, они основаны на нормативно-правовых документах, а частные, требованиями конкретного землевладельца, группы лиц или компании.
4. Главные причины для оформления частного сервитута
Среди основных провокаторов регистрации непубличных сервитутов можно выделить следующее:
Необходимо обустроить проезд к собственному участку через чужую территорию;
Установка природных объектов на соседней территории.
Необходимость в проведении строительных работ;
Ремонт электросети, водопровода, другого оборудования или фасада дома;
Иные ситуации, которые невозможно разрешить без наложения ограничений.
Оформление публичного сервитута возможно в случае использования участка местным населением или муниципалитетом. В данном случае, основные причины наложения обременений это:
Необходимо обеспечить подход или проезд на частную территорию. В данном случае речь может идти о прокладке дороги общего пользования;
Проведение работ, касающихся прокладки межи, а также геодезического характера;
Прокладка коммуникаций сетей общего назначения;
Если надел расположен в прибрежной зоне, может потребоваться проход к воде именно через него;
Выпас скота.
5. Процесс установки сервитута
Для установления сервитута можно воспользоваться одним из трех основных правил, которые определены законодательством РФ:
На основании соглашения нескольких владельцев земли или заинтересованных лиц.
Основываясь на подписанную резолюцию всеми подразделениям местного самоуправления, государством или муниципалитетом. Резолюцию принимают в процессе публичного слушания о наложении обременений.
Через решение суда.
Касательно порядка оформления публичных обременений на землю, он выглядит следующим образом:
Администрация и муниципалитет объявляют дату слушания;
Оформление резолюции;
Оглашение результатов пользования участком – компенсации и требований;
Последний этап, это оформление. Для этого сервитут регистрируют в Росреестре.
Также законом предусмотрено добровольное голосование касательно использования надела, находящегося во владении частного лица:
Сначала заинтересованное лицо должно обратиться к собственнику с просьбой о частичном использовании;
Далее стороны оформляют соглашение со следующим содержанием: графа о согласии на то, что на участок будет наложено обременение, права обеих сторон и обязательства, цели использования, срок, координаты необходимой территории и площадь;
На следующем этапе документ регистрируют в Росреестре.
Для регистрации необходимо подготовить следующие бумаги:
Заявление;
Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины. Для юридического лица она составит 6000 руб, для физического – 1500 руб;
Три экземпляра соглашения;
Если земельный участок находится в залоге, необходимо согласие третьих лиц о наложение ограничений. Также оно требуется, если надел находится в аренде, ипотеке или совместной собственности.
Сервитут начинает действовать с момента прохождения регистрации. Сразу после этого, закон позволяет использовать участок согласно условиям, которые обозначены в договоре, а владелец получает право требовать компенсацию.
6. Наложение сервитута в судебном порядке
Если заинтересованный гражданин хочет воспользоваться чужим участком, а владелец отказывает ему в этом, он может обратиться в суд с просьбой об принудительном оформлении. Если владелец земли не даёт согласие на регистрацию сервитута, даже в тех случаях, когда заинтересованное лицо по факту уже использует землю, необходимо получить официальное разрешение на ограниченное использование надела.
Говоря о публичном обременении, на основании вынесенного судом решения, он устанавливается следующим образом:
Заинтересованный гражданин подаёт иск в суд;
Далее необходимо предоставить доказательства того, что у него есть веские причины на использование чужой территории;
Если суд согласиться с приведёнными доказательствами, он выдаст положительное решение в пользу заинтересованного гражданина;
На следующем этапе можно обращаться в Росреестр для регистрации.
В дальнейшем, владелец будет иметь возможность назначить компенсацию за использование его надела. Опираясь на решение суда, заинтересованный гражданин может беспрепятственно использовать чужую землю. Если разрешающего это документа не окажется, собственник надела может воспользоваться правом за запрет пребывания других лиц на его земле.
В своём решении суд опирается на отсутствие других вариантов, которые позволят заинтересованному лицу решить свои проблемы без использования соседнего участка. Например, если рядом находится природный источник, суд, скорее всего, разрешит его использование с проходом через чужую территорию, но только если другого источника воды рядом нет.
Если вблизи будут расположены другие общедоступные природные объекты, на разрешение можно не рассчитывать. В качестве доказательств, в своём иске заявителю следует предоставить как минимум 5 фактов, а именно:
Отсутствие других возможностей для проведения строительных работ или других целей, затрагивающих соседний надел;
Наличие спора об ограничениях между соседями;
Обоснованность использования чужой земли;
Собственник должен дать свое согласие на получение компенсации в разумном размере;
Период ограничения.
Перед обращением в суд, следует выполнить следующие условия:
Оформить соглашение об ограничениях и отправить ответчику;
Произвести оценку стоимости использования чужой территории;
Провести исследования, которые помогут обосновать обременение.
В большинстве случаев, судебное разбирательство будет сопровождаться препятствием со стороны ответчика в использовании его участка. Он может установить высокий забор или посадить деревья в месте, где необходимо проложить дорогу или произвести строительные работы. Истец должен понимать, что сервитут не должен создавать какие-либо неудобства собственнику участка.
Учитывая все эти факторы, суд установит условия ограниченного использования, опираясь на принципы сбалансированных прав собственности и целей сторон. К примеру, в случае необходимости в подведении трубопровода, заявитель сможет рассчитывать только на конкретную небольшую часть земли.
После работ, он должен будет восстановить его до первоначального вида. Задача судьи – это выбор наиболее оптимальных условий для накладки ограничений. Например, для этого потребуется голосовать маршрут проезда и определить размер компенсационных выплат. Если судья затрудняется принять правильное решение, по инициативе заявителя или ответчика он может назначить дату проведения специальной экспертизы, чтобы решить один из спорных моментов.
Заключение
Если в процессе использования части надела его владелец сменился, условия останутся неизменными. В момент покупки земли, в договоре купли-продажи прописываются отдельный пункт об обременении. Получить разрешение на использование всего участка не получится, так как это запрещено законом.
Смотрите также видео "Сервитут. Что это такое простым языком":
