У многих семей рано или поздно возникает необходимость улучшить жилищные условия. Наиболее доступным вариантом является использование ипотечного кредита. При выборе необходимо учитывать, насколько выгодны его условия. Одним из важных обстоятельств является величина ипотечной процентной ставки. Чем она будет ниже, тем доступнее будет новое жильё.
1. Что такое ипотечный кредит и какую роль играет процентная ставка
В семье дети постепенно растут и рано или поздно прежняя квартира становится тесной. Покупка нового жилья требует значительных вложений и многим недоступна. Чтобы накопить нужную сумму, большинству людей необходимо откладывать деньги в течение многих лет.
Тут на помощь приходят ипотечные кредиты. При этом банк приобретает на имя заёмщика жильё. Это может быть квартира или частный дом в зависимости от условий договора, заключённого с банком. Как правило, требуется внести первоначальный взнос. Для него обычно необходима значительная сумма, но она существенно меньше, чем та, которая нужна для покупки.
Оставшуюся часть обычно выплачивают помесячно в течение срока возвращения кредита. В каждый платёж входит как погашение суммы долга, так и выплата процентов. Размер платежа существенно зависит от срока возвращения ипотечного кредита. В течение всего этого времени квартира находится в залоге.
Если плательщик не сможет рассчитаться с банком, то квартира будет продана, а из полученной суммы банк полностью компенсирует стоимость жилья и те проценты, которые он должен был получить. При этом будут учтены уже выплаченные заёмщиком суммы.
Ипотечные кредиты могут иметь различную длительность: от 3-5 до 30-50 лет. Во втором случае заёмщику придётся выплатить значительно больше процентов.
Когда происходит выбор кредита, учитываются условия, предлагаемые банком. Однако перед подписанием договора происходят переговоры, в ходе которых процентная ставка будет откорректирована. Банк при определении её величины решает, насколько клиент финансово состоятелен и честно ли он рассчитывается по долгам. Чем больше можно доверять плательщику, тем ниже для него будет предложена ставка кредита. Уровень доверия может зависеть от многих обстоятельств.
Вот некоторые из них:
Если раньше приходилось обращаться в этот банк, то он уже составил своё мнение о клиенте. Если, например, он эмитировал карточку для клиента или в нём имеется его депозит, то он может предоставить ипотеку с меньшим процентом.
При рассмотрении вопроса банк требует документы, подтверждающие финансовую состоятельность клиента. Например, если он одинокий человек и является безработным, это вряд ли вызовет доверие. Большая семья, в которой несколько человек работают и получают хорошие зарплаты, имеет больше шансов на получение ипотеки и снижение процентов. Однако это возможно только при том условии, что они предоставят банку все необходимые документы. Чтобы снизить проценты нужно оформить и принести все те, которые требует банк.
Если здесь обслуживается организация, в которой клиент работает, это веский аргумент для смягчения условий договора. Например, если он использует зарплатную карточку в этом банке, имеет смысл рассмотреть его ипотечные предложения.
Кредитная история клиента показывает, как он возвращает кредиты. Если он никогда не пропускал сроки выплат, то это будет оценено банковским учреждением. Если же в ней есть информация о просроченных платежах или не возвращённых кредитах, то в этом случае проценты наоборот, возрастут.
Можно предоставить поручителей. Они берут на себя обязательство вернуть долг, если клиент по каким-либо причинам не выплатит его. Банковское учреждение проверит финансовые возможности поручителя. Если они достаточны, клиенту будут предоставлены более мягкие условия.
Поскольку квартира является залогом при ипотеке, её сохранность должна быть гарантирована. Это можно сделать, заключив договор страхования. При падении стоимости жилья при наступлении необходимости использовать залог страховая компания покроет соответствующую часть суммы.
Заёмщик может внести больший первоначальный взнос, чем тот, который требует банк. В этом случае банк сможет предоставить ему ипотеку под меньший процент.
Перечисленные здесь варианты связаны с тем, что заёмщик тем или иным способом повышает доверие банка к своим финансовым возможностям. Вследствие того, что риск невозврата денег снижается, клиенту предоставляется сниженный процент.
3. Выбор ипотеки
Описанные ранее способы относились к снижению процентной ставки на этапе заключения ипотечного договора. Существует ещё один способ получить более выгодные условия. Он заключается в правильном выборе кредита.
Государство предоставляет различные льготы определённым категориям населения. В частности, малоимущие семьи в некоторых случаях получают возможность получить льготную ипотеку. Она может включать в себя сниженный начальный взнос или меньшие проценты.
Для того, чтобы воспользоваться такой возможностью, необходимо соответствовать условиям предоставления и подтвердить это необходимыми документами. При этом надо учитывать, что часто на строительстве льготного жильца стараются сэкономить, потому качество такого жилья часто бывает ниже по сравнению с большинством новостроек.
При выборе кредита можно обратить внимание на такие, которые имеют длительный срок. Существуют ипотечные займы, которые длятся 30 или даже 50 лет. При этом в каждом платеже будет возвращаться меньшая часть тела кредита. За счёт этого выплаты станут меньше. Однако проценты будут выплачиваться в течение длительного срока и в сумме составят значительную величину.
Длительные кредиты не снижают общую сумму процентов, но делают регулярные платежи меньше и доступнее. При заключении таких договоров нужно учитывать, что на протяжении таких больших сроков обстоятельства жизни плательщика могут измениться непредвиденным образом и привести к снижении его платёжеспособности.
При выборе ипотеки можно предпочесть квартиру в новостройках. В этих случаях часто ипотечные условия выгоднее, чем при покупке на вторичном рынке.
Шансы на снижение процентной нагрузки остаются и после того, как договор подписан и часть его выплачена. Это может быть сделано с помощью реструктуризации долга. В этом случае условия договора меняются. При этом обычно увеличивается срок кредита и уменьшается величина процентов.
Такое изменения происходит по взаимному согласию сторон. В таком случае выплаты уменьшатся по величине, но будут производиться в течение большего срока. Они станут меньшей финансовой нагрузкой, но общая сумма от этого не уменьшится.
Рефинансировать может не только тот банк, который выдал ипотеку, но и другой. В таком случае он полностью рассчитается по ипотечному кредиту вместо заёмщика, а последний эти деньги будет возвращать ему с процентами.
Существует ещё один способ уменьшить сумму процентов, который состоит в том, чтобы досрочно рассчитаться по кредиту. При этом в какой-то момент заёмщик полностью выплачивает всю сумму долга. За оставшееся до конца кредитного срока проценты платиться не будут. Досрочное погашение может быть полным или частичным.
Банку не выгодна такая ситуация, ведь проценты — это его прибыль. Однако государство гарантирует заёмщикам право досрочного погашения независимо от мнения банковского учреждения.
Если клиент планирует рассчитываться таким образом, он должен попросить банк пересчитать выплаты. После этого он вносит деньги в соответствии с составленным документом. После полного расчёта у банка нужно получить документ, подтверждающий, что полный расчёт по ипотеке произведён. В противном случае может возникнуть ситуация. Когда клиент думает, что клиент рассчитался, а банк с этим не согласен.
5. Можно ли снизить проценты через суд
В большинстве случаев такой возможности нет. Иск в суд подаётся при условии, что были нарушены условия ипотечного договора. Например, там может быть указано, что с определённого момента ставка снижается на 0,3%, а банк этого не сделал. В этом случае у заёмщика есть возможность отстоять свои права. Оспорить величину процентов на основании изменившейся экономической ситуации, проблем с работой или других аналогичных причин, практически невозможно.
Заключение
При оформлении ипотеки важно максимально снизить проценты. Для этого можно воспользоваться перечисленными способами. В каждом случае имеются свои сильные и слабые стороны. Выбирая подходящий вариант, нужно обязательно рассчитать. Какие выплаты потребуется сделать.
