Ян Лузин: особенности проектного финансирования в 2022 году

Переход на проектное финансирование, состоявшийся в 2019 году, имел своей целью защитить права дольщиков и снизить риски возникновения долгостроев. В целом с этой задачей он справился. Однако события конца февраля – начала марта 2022 года не могли не затронуть и эту область. Об особенностях проектного финансирования в 2022 году расскажет девелопер Ян Лузин.

Начнем с небольшого отступления. Раньше для финансирования строительства использовались только средства дольщиков: этим и объяснялись значительные скидки на начальном этапе строительства. Более того, в некоторых ситуациях застройщик выходил на объект, располагая максимум третью необходимой для возведения дома суммы – остальной объем средств он планировал привлечь от участников долевого строительства. Распоряжаться полученными деньгами компания по сути могла по своему усмотрению, чем и пользовались недобросовестные участники рынка.

С 2019 года механизм привлечения средств дольщиков изменен. Они хранятся на специальном эскроу-счете, который может быть раскрыт только после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Для финансирования строительства аккредитованный банк открывает кредитную линию: средства поступают заранее согласованными траншами. Чтобы получить кредит, девелопер должен подготовить ряд обосновывающих материалов, в том числе график продаж, стратегию ценообразования, и защитить их на кредитном комитете банка. Если темпы продаж отстают от согласованных, то транш может быть снижен или вовсе не выплачен. Также банк изучает опыт девелопера, портфель его проектов, их ликвидность. Если, например, кредитная организация посчитает ЖК недостаточно ликвидным, а у девелопера это первый проект, то велик риск отказа в проектном финансировании.

Отдельно остановимся на ставке, по которой начисляются проценты за пользование средствами. Ставка по кредитам в рамках проектного финансирования бывает двух видов: базовая и специальная. Базовая рассчитывается исходя из ключевой ставки и в среднем выше ее на 2-3%. Специальную ставку можно получить при высоких темпах продаж и, соответственно, быстром наполнении счетов эскроу. Ян Лузин отмечает, что у некоторых девелоперов она может составлять менее 3%.

Перейдем к особенностям применения проектного финансирования в 2022 году. Главной из них выступает субсидирование властями базовой ставки до 15%. Как уже упоминалось выше, базовая ставка привязана к ключевой ставке ЦБ и, соответственно, растет или снижается вместе с ней (правда, не сразу, а по прошествии определенного времени). Поэтому, когда Центробанк 28 февраля поднял ключевую ставку сразу до 20%, участники рынка были, мягко говоря, шокированы. Разумеется, власти не могли не отреагировать на подобные тенденции, тем более с привлечением проектного финансирования в России строится более 80% всех многоквартирных домов. В конце марта было принято решение о субсидировании базовой процентной ставки по проектному финансированию до 15%. На эти цели планируется направить порядка 35 млрд рублей.

Вторая особенность – возможность досрочного раскрытия счетов эскроу. Такая дискуссия ведется уже с момента перехода на проектное финансирование, однако сейчас это было бы крайне актуальным: цены на стройматериалы растут, кредиты дорожают, а основные параметры ценообразования рассчитывались еще по старым условиям. По мнению Яна Лузина, целесообразно дать возможность раскрывать эскроу-счета и пользоваться частью средств не в начале строительства, а по достижении определенной стадии строительной готовности (лучше более половины), когда риск возникновения долгостроя минимален. Тем более, раскрытие эскроу-счетов на начальном этапе по сути ничего не даст – в этот момент на них находится минимальный объём средств.